近日，位于青島市北區南京路以西、遼陽西路以南的元鼎地塊，由中海地產控股的青島博萊置業有限公司以總價8.41億元競得，成交樓面地價13180元/㎡。這是三年來，市北CBD片區首次迎來新地塊出讓，引發廣泛關注。

稀缺性拉滿

市北CBD片區上一輪涉宅用地供應需追溯到2022年青島第二批次集中土拍，當時出讓的兩宗地塊吸引了多家房企激烈競奪，溢價率均超過15%，最終均以“熔斷價”成交，分別由華潤置地和青島青鐵振興投資有限公司競得，被開發為華潤潤府和青鐵安瀾地項目，均已售罄。目前，該片區新房市場供應稀缺。處于尾盤階段的中鐵諾德逸安居項目受高容積率等因素影響，去化速度相對較慢。市場上可售房源主要包括拆遷安置房轉售的魯商藍岸公館及年代較久的文創首府。另一方面，主城區改善型需求仍在持續積累和上升，新推出的元鼎地塊恰逢其時，有望打破當前供需失衡的市場格局。

在此背景下，為提升城市形象，優化空間資源配置，7月18日，青島市自然資源和規劃局發布《市北區中央商務區片區SF0501-309地塊控制性詳細規劃調整批前公示》，擬按照公服配套獨立占地的原則對地塊進行分割，其中309A地塊為商住用地，面積2.66公頃，容積率2.4，建筑密度≤25%，限高54米，綠地率≥35%，總建面6.38萬㎡（住宅建面≤85%），規劃戶數452戶，推算戶均面積120㎡，未來該地塊可能打造低密宜居社區，有望成為片區內難得的高端改善型住宅。

此外，309B地塊為居住用地，保留現狀；309C地塊為幼兒園用地；309D地塊為公園綠地；309E地塊為社會停車場用地。為提高片區交通便捷性，在地塊中增加一條南北向城市道路。

央企理性競價

8月8日，青島發布下半年首批地塊預申請公告，元鼎地塊位列其中。8月22日，該地塊正式發布出讓公告，起拍樓面價為13100元/㎡，起拍總價8.35億元，競買保證金1.67億元。經過中海和招商的五輪競價，該地塊以溢價率0.61%成交，每次加價幅度為20元/㎡，反映出房企理性的拿地態度，符合當前房地產市場“穩地價、穩房價、穩預期”的調控導向。值得注意的是，該地塊起拍價低于2022年片區內華潤潤府、青鐵安瀾地上午15500元/㎡，15%的溢價上限也已取消，這為該項目后期在產品設計和價格策略上提供了較大靈活性。

今年以來，中海持續擴大其在青島的土地儲備，6月份以7.37億元競得西海岸新區九頂山北一宗9.22萬㎡地塊。在主城區，中海地產在售項目主要為中海寰宇時代·雲境，該項目已處于尾盤階段，根據當前去化速度，預計庫存將在年底清盤，此次拿地實為戰略性補倉。與此同時，這是繼早年開發紫御觀邸后，中海地產再次落子市北核心區域。作為具備央企背景的開發商，其穩健有序的拿地節奏，充分體現出對青島市場的堅定信心與清晰的戰略布局。

土地市場作為樓市的“晴雨表”。今年4月青島試行商品住宅用地預申請制度以來，多項利好政策陸續出臺，有效提振了房企拿地積極性。除本次成交的元鼎地塊外，市北區新都心片區近期也表現活躍：市北城發競得福州北路雙山地塊，保利攜手青鐵聯合拿下果品市場地塊。這些項目的推進，有望帶動周邊配套設施完善與升級，為區域房地產市場注入新動力，助力片區價值提升與發展躍升。

配套成熟但抗性猶存

從區位來看，元鼎地塊周邊公共服務配套較為成熟，基本滿足對主城生活的全部想象，這也是其吸引品牌房企的亮點之一。地塊緊鄰地鐵3號線與4號線換乘站錯埠嶺站，周邊環繞南京路、遼陽西路等城市主干道，交通便捷；現有青島第五十三中學、市北區第一及第三實驗幼兒園等教育資源，規劃中還包括一所45班九年一貫制學校及一所9班幼兒園，基礎教育配套完善；周邊分布阜外醫院、海慈醫院以及婦女兒童醫院，同時規劃有一處社區衛生服務中心，醫療保障全面；聚集新業廣場、諾德廣場、萬達廣場、卓悅里、京東MALL等大型商場，商業氛圍濃厚；此外，規劃還包括一處養老院、一處體育中心，還有海泊河兩側的公園綠地，進一步豐富了休閑、健康與生態相結合的生活場景。

值得注意的是，該地塊的入市或將對浮山后房地產市場帶來一定影響。一直以來，浮山后片區憑借市北區第二實驗小學、富源路小學及青島第二實驗初中等教育資源，吸引不少家庭為子女教育置業，這也成為金地華章、金茂悅府等次新房價格堅挺的主要原因，該地塊的學區屬性價值顯著高于居住品質本身。

而元鼎地塊則提供了一種“學區+品質”的新選擇：購房者可保留總價較低的浮山后一、二小區房產以獲取入學資格，同時入住元鼎地塊的新建住宅，依托其便捷的交通實現通勤與接送。這樣既保障了優質教育資源，又提升了實際居住體驗，有望吸引部分注重生活品質的改善型家庭關注。

總體來看，元鼎地塊的推出為浮山后片區帶來的影響主要是“客群分流”與“差異化競爭”，而非直接替代。未來或將促使浮山后片區的開發商及房東更注重物業維護與產品價值重塑，以應對市場需求的變化。此外，教育政策的細微調整，也可能進一步影響兩個區域之間的競爭格局。

好房子才是硬道理

與此同時，元鼎地塊同樣面臨多重挑戰。南側毗鄰熱電廠，煙囪景觀對社區形象形成一定抗性；北側緊鄰遼陽西路高架與杭鞍高架，一定程度上存在噪音與粉塵影響；西側批發市場易帶來交通擁堵和環境雜亂問題；東側與5棟老舊居民樓相鄰，開發過程中需妥善處理相鄰關系。正如市北區天怡景園B區居民對周邊待建高層可能帶來的擋光問題表示擔憂，這反映出舊城改造中常見的新建項目與既有居民采光需求之間的現實矛盾。此外，該區域周邊待出讓的市南區百安居地塊與其定位相似，未來或將分流部分客源，對元鼎項目的銷售帶來直接競爭。

因此，在復雜的市場環境下，元鼎地塊若要實現快速去化，除定價策略外，可通過抬高地勢、增強建筑隔音等方式弱化周邊環境的不利影響；更需要理解改善型客群的核心需求，從戶型得房率、社區規劃等方面建立產品優勢。

土地供應只是開始，元鼎地塊能否推動城市更新、激活改善市場，最終取決于其產品力本身，并經得起市場的檢驗和時間的考量。

信網評論員 戴慧慧