信網9月25日訊  購房者在買房時，通常習慣接受銀行對自身資質的審核；如今，這一角色悄然反轉。面對房屋延期交付、仍需每月償還房貸的雙重壓力，廣西桂林市民李先生要求核查放貸銀行——中國郵政儲蓄銀行靈川縣支行（以下簡稱 “郵儲銀行靈川縣支行”）的放貸資質。結果令人意外，相關部門明確答復，該銀行確實存在違規行為，違規原因是在涉案樓棟主體結構未封頂的情況下，就發放了個人住房按揭貸款，而這并不符合放貸條件。針對此類違規情況，國家金融監管總局廣西監管局工作人員向信網（0532-80889431）表示，若銀行違規放貸情況屬實，核實后可能面臨行政處罰、責令改正、罰款或約談等措施。

房子延期交付，業主 “房貸 + 房租” 扛了近四年

據李先生回憶，2021 年 9 月，當時市場房價普遍偏高，桂林融創九棠府的高性價比讓他動了心。“這個樓盤單價大概 4000 元 / 平方米，相對便宜，加上我覺得地理位置也合心意，就決定買了。” 最終，他購入了融創九棠府小區 3 幢 2 單元 27 層的一套房產，房屋面積 118 平方米，總房款 47 萬元。

按照購房方案，李先生選擇分期付款：先行支付 9 萬元首付，剩余 38 萬元通過銀行貸款補足。在開發商的推薦下，他前往郵儲銀行靈川縣支行辦理貸款，最終獲批 38 萬元借款，貸款協議顯示，借款期限為 360 個月（自 2021 年 10 月 21 日至 2051 年 10 月 20 日），年利率為 6.5%。

“買房時，房子主體已經蓋得差不多了，就差封頂，外面的施工設施也沒拆，我當時覺得很快就能交房入住。” 李先生告訴信網，購房合同中明確約定，房屋應于 2021 年 12 月交付；但實際情況是，該樓盤直至 2024 年才完成封頂，交付時間更是推遲至 2025 年，這給他的生活帶來了不小影響。“最直接的就是經濟壓力，每個月既要還銀行房貸，又要付房租，到現在已經租了快四年房子了。”

業主查法規發現疑點，監管部門確認銀行違規

在漫長的等待交房過程中，李先生偶然發現，郵儲銀行靈川縣支行當初 “順利” 放貸的背后，或許藏著違規操作。“后來我通過網絡查詢和咨詢律師才知道，國家有明確規定，房子必須封頂后，銀行才能以該房屋為抵押發放貸款。” 李先生說，他買房是在 2021 年 10 月，辦理貸款時涉案樓棟還未封頂，顯然郵儲銀行靈川縣支行是在未滿足放貸條件的情況下，就發放了貸款。

為核實這一情況，在確認相關事實后，李先生于 2023 年向中國銀行保險監督管理委員會桂林監管分局提交投訴，同時提供了房屋未封頂的現場實拍圖片及銀行涉嫌違規操作的投訴舉報書。2023 年 8 月，中國銀行保險監督管理委員會桂林監管分局向李先生出具調查意見書，明確指出：郵儲銀行靈川縣支行在李先生所購住房樓棟主體結構未封頂時，向其發放個人住房按揭貸款的情況屬實，并表示將依法對該銀行采取相應監管措施。

國家金融監管總局廣西監管局工作人員進一步向信網解釋，針對房屋未交付、未封頂的情況，當地有明確規定，此類房屋需在封頂后銀行才可發放貸款；若銀行存在違規放貸行為，核實后可能面臨行政處罰、責令改正、罰款或約談等措施，具體處理方式需結合調查情況判定。“到底采取哪種措施、是否罰款以及罰款金額，要根據調查后確認的違規情節嚴重程度來定，需結合具體材料和事實綜合判斷。”

開發商稱 “當時憑預售證即可放貸”，監管政策后收緊

據悉，桂林融創九棠府由桂林市靈川縣融創房地產開發有限公司開發，該項目占地面積約 101 畝，總建筑面積 19.3 萬平方米，容積率 1.8，規劃有高層與小高層產品，主推建筑面積 88-128 平方米的二至四居戶型。

融創九棠府相關工作人員告訴信網，李先生購房時，該樓盤已取得預售許可證，且與多家銀行簽訂了按揭貸款準入合同。對于 “未封頂樓盤能否放貸” 的問題，該項目負責人表示：“當時只要樓盤取得預售許可證，客戶就能辦理貸款，銀行也可正常放款。直到恒大暴雷等市場問題出現后，政府介入加強監管，放貸管理才變得更嚴格，現在房屋必須封頂后才能發放貸款。”

未封頂即發放住房貸款，是否屬于違規行為？梳理過往處罰案例發現，多地多家銀行曾因類似行為收到罰單。信網調查了解到，“主體結構未封頂不得放貸” 的規定，可追溯至中國人民銀行 2003 年發布的 “121 號文” 及 2007 年發布的 “359 號文”。2003 年，央行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，明確要求 “商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”，而購買商業用房則需在房屋竣工驗收后才能發放貸款；2007 年 9 月 27 日，央行與原銀監會聯合印發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，再次強調 “只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”。

律師建議：購買期房需深入核查開發商資質

北京隆安 (青島) 律師事務所史士輝律師表示，我國實行商品房預售制度，樓盤取得預售許可證后即可開展銷售。此前房地產行業發展較快、房價處于上漲階段，部分銀行為搶占房貸市場份額、迎合開發商需求，存在 “打擦邊球” 發放貸款的情況。“當時行業競爭激烈，如果一家銀行堅持‘封頂后放貸’，購房者可能會轉去其他放松要求的銀行，銀行出于盈利考慮，就容易出現違規操作。”

史士輝律師指出，“房屋封頂才可獲銀行貸款” 的規定，核心目的是防范貸款風險，避免期房因資金斷鏈等問題導致樓盤爛尾，進而損害購房者利益。總體而言，這一措施旨在加強對開發商的監管，從源頭保障購房者權益。他認為，銀行在辦理房貸業務時，應優先核查樓盤建設進度、資金狀況等關鍵信息；同時建議消費者，在當前市場環境下，若選擇購買期房，需深入了解開發商資質，包括其涉訴信息、資金狀況等，審慎評估潛在風險后再做決定。（郭慧敏）