今年樓市進(jìn)入“新常態(tài)”，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將漸漸步入“白銀時(shí)代”。相比“黃金時(shí)代”，當(dāng)下的樓市毛利下降，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，地價(jià)高……讓開(kāi)發(fā)商的落差很大。今年以來(lái)，不少開(kāi)發(fā)商面臨著庫(kù)存高、去化慢、貸不出錢(qián)、賣(mài)不出房的“壓力山大”。在這“白銀時(shí)代”，反應(yīng)過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商紛紛祭出營(yíng)銷(xiāo)法寶，百態(tài)盡顯，至于購(gòu)房者是否買(mǎi)賬那就另當(dāng)別論了。

2014年的樓市，最熱鬧的不是成交量也不是房?jī)r(jià)，而是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段。從遠(yuǎn)郊到市內(nèi)，從剛需盤(pán)到高端盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)似乎成了開(kāi)發(fā)商的共性。在2013年，營(yíng)銷(xiāo)只不過(guò)是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的團(tuán)購(gòu)促銷(xiāo)，到后來(lái)的買(mǎi)房送車(chē)位，買(mǎi)房送物業(yè)費(fèi)等方式，而到了2014年最能抓住購(gòu)房者的則是直接赤裸裸地打折促銷(xiāo)。

一個(gè)樓盤(pán)的起價(jià)，往往可以看出該區(qū)域樓盤(pán)的整體表現(xiàn)，一般說(shuō)來(lái)樓盤(pán)起價(jià)都是不斷上升的。不過(guò)今年的樓市有些反常，幾乎所有的樓市板塊都無(wú)一例外地在“低開(kāi)”。新都心的起價(jià)降到了每平方米萬(wàn)元以下，城陽(yáng)某大盤(pán)更打出了不到4000元/平方米的超低起價(jià)，在西海岸，某大鱷樓盤(pán)直接拋出了6字頭超低起價(jià)……不僅如此，一些樓盤(pán)為了招攬剛需客戶，又打出了超低首付的噱頭，所謂超低首付、一成首付，就是開(kāi)發(fā)商先幫客戶墊付資金，讓客戶先把房子買(mǎi)了，再分期付款還首付。顯然這些做法都是開(kāi)發(fā)商面臨不景氣的市場(chǎng)，急于出貨回籠資金的無(wú)奈之舉。

顯然，今年的樓市營(yíng)銷(xiāo)并沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，今年在島城營(yíng)銷(xiāo)手段可謂是奇招迭出。先是各種低端營(yíng)銷(xiāo)重出江湖，除了電話賣(mài)房這種形式死灰復(fù)燃，已經(jīng)消失了很久的馬路上舉牌子賣(mài)房的形式，再次吸引了人們的眼球。今年7月，萬(wàn)科先發(fā)制人，在市區(qū)(尤其是新都心區(qū)域)雇傭“3000水軍”作戰(zhàn)，在一些主干道兩側(cè)布局成群的“站街人”，使得島城各大公交站點(diǎn)均有工作人員打出 “起價(jià)12345元/平方米”的廣告標(biāo)牌。隨后兩天，另一新盤(pán)不甘示弱，身穿橙色工作服的小伙們?cè)谲?chē)來(lái)車(chē)往的福州路上亮起“買(mǎi)房送儲(chǔ)藏室、送車(chē)位，首付11.5萬(wàn)”的標(biāo)語(yǔ)。而之后，李滄某樓盤(pán)也開(kāi)始在大街上采取舉牌打廣告的推廣方式。

除了低端營(yíng)銷(xiāo)重出江湖，更多的開(kāi)發(fā)商玩起了事件營(yíng)銷(xiāo)。9月份和達(dá)城上城項(xiàng)目請(qǐng)出大批車(chē)模助陣售樓處，為新都心熱鬧中保持單調(diào)的舉牌戰(zhàn)添了新花樣，引發(fā)熱議。據(jù)介紹，這些姑娘可不僅僅是站門(mén)面，在上崗之前都經(jīng)過(guò)短期的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)，介紹起樓盤(pán)來(lái)都是毫不遜色。此外，在臺(tái)東步行街，驚現(xiàn)一輛貼滿罰單的凱迪拉克，在人潮涌動(dòng)的步行街上頗為扎眼，吸引了無(wú)數(shù)路人的眼光。這是國(guó)際航運(yùn)中心為了宣傳其超多地下停車(chē)位而展開(kāi)的事件營(yíng)銷(xiāo)。

不但是事件營(yíng)銷(xiāo)，其實(shí)購(gòu)房者不難發(fā)現(xiàn)，今年島城來(lái)的明星特別多，不管是見(jiàn)面會(huì)還是演唱會(huì)，其中一半都是開(kāi)發(fā)商找來(lái)做代言的，要看演唱會(huì)，先得聽(tīng)開(kāi)發(fā)商介紹房子。此外還有開(kāi)發(fā)商把恐龍化石、3D畫(huà)展、蠟像搬進(jìn)售樓處，還有跑車(chē)試駕活動(dòng)也搬到了售樓現(xiàn)場(chǎng)。其實(shí)開(kāi)發(fā)商的賣(mài)力營(yíng)銷(xiāo)也折射出樓市真的入冬了。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)手段有多熱鬧，熱鬧過(guò)后買(mǎi)到合適的房子才是正事。

青西新區(qū)成立

橋隧貫通之后，西海岸和主城區(qū)的聯(lián)系越來(lái)越緊密。6月9日，國(guó)務(wù)院發(fā)文批復(fù) 《山東省人民政府關(guān)于申請(qǐng)?jiān)O(shè)立青島西海岸新區(qū)的請(qǐng)示》，同意設(shè)立青島西海岸新區(qū)。青島西海岸新區(qū)位于膠州灣西岸，包括青島市黃島區(qū)全部行政區(qū)域，其中陸域面積約2096平方公里、海域面積約5000平方公里，是中國(guó)第9個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，早在西海岸新區(qū)成立之前，橋隧、區(qū)市合并、自貿(mào)區(qū)等概念的輪番炒作，讓西海岸樓市始終處于“亢奮”之中，但是隨著時(shí)間的不斷推移，西海岸樓市疲態(tài)盡顯。進(jìn)入2014年，西海岸樓市高庫(kù)存、低去化已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。西海岸新區(qū)的成立，顯然是當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)最佳的營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)。至于西海岸新區(qū)的成立對(duì)樓市到底有多大的影響，這還需要時(shí)間去驗(yàn)證。

購(gòu)房者圍攻售樓處

今年樓市入冬，房?jī)r(jià)震蕩也是牽動(dòng)著購(gòu)房者的心。面臨庫(kù)存壓力的開(kāi)發(fā)商不少選擇了降價(jià)，這卻引發(fā)了諸多的業(yè)主拉橫幅、打砸售樓處。今年3月份，奧克斯廣場(chǎng)每平米價(jià)格較之前便宜數(shù)百元，這一下子激怒了在此之前買(mǎi)房的業(yè)主，數(shù)十人于3月30日圍攻售樓處。此后，島城降價(jià)被圍攻的樓盤(pán)就一直沒(méi)斷過(guò)，10月11日，綠城二期釋放出65折銷(xiāo)售的消息，當(dāng)天售樓處被擠爆。如此大幅的降價(jià)引起一期業(yè)主的圍堵，一些不理智的業(yè)主甚至砸爛了售樓處的沙盤(pán)。這場(chǎng)鬧劇直到現(xiàn)在也沒(méi)能消停。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年因降價(jià)受到老業(yè)主 “圍攻”的項(xiàng)目不在少數(shù)，有些老業(yè)主自發(fā)的“維權(quán)”活動(dòng)，仍在繼續(xù)著。其實(shí)說(shuō)到底，房子也是一種商品，是不是買(mǎi)完全是個(gè)人意愿，有漲有跌也是市場(chǎng)規(guī)律，只有未來(lái)市場(chǎng)更加規(guī)范，購(gòu)房者才能更加理性。

發(fā)動(dòng)“全民營(yíng)銷(xiāo)”

今年房子越來(lái)越難賣(mài)，對(duì)此不少項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商又想出了一個(gè)新的另類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)模式，就是主動(dòng)出擊進(jìn)行全民營(yíng)銷(xiāo)。記者采訪了解到，青島部分開(kāi)發(fā)商為了拉動(dòng)成交量，想出“全民營(yíng)銷(xiāo)”的法子，也就是全民經(jīng)紀(jì)人或者是全民合伙人的模式。和島城一開(kāi)發(fā)商推出全民營(yíng)銷(xiāo)模式，可以在線觀看微信營(yíng)銷(xiāo)視頻培訓(xùn)，依托微信，該房企邀請(qǐng)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、置業(yè)顧問(wèn)、房產(chǎn)中介甚至有意創(chuàng)富的人群，成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。全民營(yíng)銷(xiāo)模式下，無(wú)論是老客戶還是陌生人，只要推薦成功銷(xiāo)售一套新房，就可以拿到1000元至數(shù)萬(wàn)元不等的獎(jiǎng)金。雖然有業(yè)內(nèi)人士指出，所謂“全民營(yíng)銷(xiāo)”，依然不過(guò)是一個(gè)尚不具備實(shí)戰(zhàn)力、暫時(shí)給人新鮮感的噱頭而已。但不可否認(rèn)的是，這些方式成功地為項(xiàng)目做足了話題，吸引了注意。

“互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)”

2014年，被稱(chēng)為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年，“互聯(lián)網(wǎng)思維”也是2014年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)被提到最多的詞。在互聯(lián)網(wǎng)的刺激下，我們看到前有馬云對(duì)賭王健林，后有萬(wàn)科淘寶合作賣(mài)房，再后來(lái)有萬(wàn)達(dá)聯(lián)手騰訊、百度成立O2O業(yè)務(wù)平臺(tái)。萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、富力、保利、方興、合生創(chuàng)展等多家房企今年都開(kāi)始積極地?fù)肀Щヂ?lián)網(wǎng)，紛紛跨界試水 “互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)大戰(zhàn)”，在“雙十一”和“雙十二”電商狂歡的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)上，傳統(tǒng)房企的身影越來(lái)越多。

不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)思維”主要還是被應(yīng)用在營(yíng)銷(xiāo)層面。值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動(dòng)作，目前尚未形成一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)模式，相對(duì)而言，從營(yíng)銷(xiāo)端口切入以O(shè)2O模式賣(mài)房，似乎是房企目前較為流行的模式。