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“家在找你，你在哪里”、“首付五萬(wàn)，扎根青島”……巨大的廣告條幅披在樓體上。盡管像商品房一樣賣(mài)力宣傳，但位于青島城陽(yáng)區(qū)白沙灣片區(qū)的上萬(wàn)套保障房卻找不到它的住戶。

青島白沙灣，一個(gè)連青島本地人都感到陌生的地方。界面新聞?dòng)浾邚那鄭u市區(qū)火車(chē)站出發(fā)，輾轉(zhuǎn)換乘三路公交車(chē)，花費(fèi)近3小時(shí)才來(lái)到城陽(yáng)區(qū)白沙灣保障房項(xiàng)目基地。公交司機(jī)表示，這一片區(qū)只有兩趟公交線路，還是今年剛剛改線經(jīng)過(guò)這里。就在白沙灣近千畝的土地上，規(guī)劃了一個(gè)總建筑面積93萬(wàn)平方米、共10,050套房子的保障房社區(qū)。這是全國(guó)用地規(guī)模最大的一個(gè)保障房社區(qū)。

這個(gè)于2011年7月開(kāi)工的保障房社區(qū)，包含公共租賃房3797套，限價(jià)商品房6253套，由天一·金色海灣、正商·藍(lán)色海灣和房投·白沙上苑三個(gè)緊挨著的獨(dú)立小區(qū)組成。此前，作為全國(guó)保障房建設(shè)的典型、青島市重點(diǎn)民生項(xiàng)目，住建部曾多次組織各地政府官員前來(lái)這里參觀學(xué)習(xí)，交流經(jīng)驗(yàn)。

如今，10,050套保障房正陸續(xù)竣工，但卻陷入大量空置的恐慌之中。位置太偏僻、配套欠成熟以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)的弱化，造成本該受人追捧的保障性住房少人問(wèn)津。在當(dāng)?shù)卣氖谝庀拢瑪?shù)千套保障房作為限價(jià)房和“人才公寓”公開(kāi)銷(xiāo)售，但依然遭遇冷遇。

11月6日，青島市白沙灣“人才公寓項(xiàng)目”共計(jì)1001套房源公開(kāi)銷(xiāo)售。為了吸引青島周邊中低收入住房困難家庭，尤其是外地人才入住，該項(xiàng)目一改之前“限價(jià)房”的銷(xiāo)售形式，首次以“人才公寓”的形式進(jìn)行銷(xiāo)售。

“以人才公寓的形式銷(xiāo)售就相當(dāng)于放寬了準(zhǔn)入門(mén)檻，持有外地戶口的本地工作者現(xiàn)在也具有申購(gòu)的機(jī)會(huì)了。”正商·藍(lán)海港灣銷(xiāo)售經(jīng)理趙洪江告訴界面新聞?dòng)浾摺?jù)了解，人才公寓的申請(qǐng)門(mén)檻并不高，只要在市區(qū)工作且已與用人單位簽訂1年以上勞動(dòng)合同，在青島連續(xù)交納1年的社保，擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷，有暫住證，滿足這幾個(gè)條件就可以參與申請(qǐng)。而擁有本市常住戶口的自由職業(yè)者，具備人才標(biāo)準(zhǔn)條件的也可申請(qǐng)配售。

早在2012年年底，正商·藍(lán)海港灣和天一·金色海灣兩個(gè)小區(qū)共1848套房源便作為限價(jià)房公開(kāi)上市銷(xiāo)售。但尷尬的是，與主城區(qū)保障房出現(xiàn)“5搶1”、“6搶1”甚至 “12搶1”的局面不同，兩大小區(qū)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)僅僅收到143份申請(qǐng)。2013年開(kāi)售的白沙上苑推出了房源204套，也僅有25戶提交申請(qǐng)。

趙洪江表示，直到現(xiàn)在，當(dāng)時(shí)推出的那400多套限價(jià)房也只賣(mài)出去70多套。

另外兩個(gè)小區(qū)限價(jià)房的銷(xiāo)售也不理想。為此，今年9月，青島市國(guó)土和房屋部門(mén)授權(quán)部分限價(jià)商品房轉(zhuǎn)型為人才公寓出售。青島市房管局住房保障中心副主任徐志勇當(dāng)時(shí)表示，“至于其他保障房是否會(huì)都以人才公寓的形式銷(xiāo)售，現(xiàn)在還不能確定，只能看哪方面需求多，靈活調(diào)劑。”

不過(guò)，即便變成了門(mén)檻更低的人才公寓，在當(dāng)前樓市并不景氣的大背景下，白沙灣并沒(méi)有吸引更多購(gòu)房者關(guān)注。11月底，一位銷(xiāo)售經(jīng)理向界面新聞?dòng)浾咦C實(shí)，在售的330套人才公寓目前只收到了150多份申請(qǐng)。若再刨去審核不通過(guò)的申請(qǐng)，銷(xiāo)售情況仍然很不理想。

“保障房賣(mài)不出去，地方政府和開(kāi)發(fā)商都有壓力，但轉(zhuǎn)型為人才公寓是換湯不換藥，只是開(kāi)發(fā)商跟政府協(xié)調(diào)后不得已得出的方案，無(wú)法從根本上改變白沙灣保障房空置的現(xiàn)狀。”長(zhǎng)期關(guān)注青島樓市的克而瑞咨詢高級(jí)分析師張斌表示。他直言白沙灣的保障房項(xiàng)目是“天生怪胎”，就算是商品房，放在這個(gè)“荒無(wú)人煙”的位置也會(huì)無(wú)人問(wèn)津。

家在濰坊的青島大學(xué)畢業(yè)生小于，在去白沙灣看房的路上就開(kāi)始抱怨起來(lái)：“雖然價(jià)格可以接受，但這邊實(shí)在太偏了，來(lái)這里跟出了一趟國(guó)似的。而且這么大一個(gè)社區(qū)連一個(gè)大型超市都沒(méi)有規(guī)劃。公交車(chē)到這里也不方便，每天光上下班就要在路上耗五六個(gè)小時(shí)，在這里居住顯然不現(xiàn)實(shí)。”

當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)商告訴界面新聞?dòng)浾撸咨碁潮Ｕ戏宽?xiàng)目同時(shí)也被作為青島市區(qū)一些拆遷小區(qū)的回遷房，假如某住戶在市區(qū)的拆遷面積是60平方米，在李滄區(qū)可能獲得一套80平米到100平米的房屋，而在地理位置偏僻的白沙灣可能將獲得面積更大的房屋。“然而，這些回遷戶一來(lái)到這里便打消了在此安居的念頭。”

在國(guó)內(nèi)樓市趨冷的大背景下，白沙灣保障房項(xiàng)目5050元/平米的價(jià)格設(shè)定，相比普通商品房而言，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)亦在縮水。青島新建住宅價(jià)格指數(shù)已是連續(xù)6個(gè)月下跌，二手房住宅價(jià)格指數(shù)更是連跌了7個(gè)月。

“按照今年的市場(chǎng)行情，別說(shuō)白沙灣均價(jià)賣(mài)5050，就是降到4000可能也好不到哪去。樓市不好，購(gòu)房者的選擇余地更多了。”張斌給界面新聞?dòng)浾吲e例道，目前在四方區(qū)可以買(mǎi)到八千多每平米的房子，李村七千多的也有，城陽(yáng)六千多的也出現(xiàn)了，而高新區(qū)的世茂·公園美地現(xiàn)在只有五千出頭，在景觀、園林、戶型、品牌等方面都要比保障房高一個(gè)檔次，何必去申請(qǐng)手續(xù)復(fù)雜、又不能落戶的保障房呢?

保障房申請(qǐng)需要遞交多種申請(qǐng)材料并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審核。人才公寓同限價(jià)房一樣，5年內(nèi)不得上市交易，且不能落戶。如果5年后需要上市交易，應(yīng)將購(gòu)房時(shí)以限價(jià)商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的面積部分，按照成交價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差價(jià)的50%，向政府繳納土地收益。

而對(duì)比更明顯的是，與金色海灣小區(qū)相鄰的蔚藍(lán)群島高層商品住宅均價(jià)僅為6000元/平米上下，且經(jīng)過(guò)多年運(yùn)作，該社區(qū)配套比較健全，商街已經(jīng)入駐不少商戶，還有小學(xué)建在小區(qū)里。而白沙灣人才公寓項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)較高的房子價(jià)格可達(dá)5600元/平米，相比之下幾無(wú)優(yōu)勢(shì)。

“其實(shí)大家都心照不宣，保障房在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)硬件設(shè)施等方面都不如商品房。與其花五六十萬(wàn)到荒無(wú)人煙的白沙灣買(mǎi)一套房子，倒不如多花幾萬(wàn)塊錢(qián)在李滄買(mǎi)一套靠近地鐵的市區(qū)的房子，而且現(xiàn)在花七八十萬(wàn)在李滄區(qū)還有很多房子可選。”上述不愿意透露姓名的地產(chǎn)商表示。

銷(xiāo)售不理想，參與保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商正面臨資金鏈的壓力。多位參與白沙灣保障房項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人均表示，目前的日子不好過(guò)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2011年6月21日，天一嘉木房地產(chǎn)有限公司和青島正商置業(yè)有限公司分別以798元/平方米的價(jià)格拍下所建項(xiàng)目地塊，拍賣(mài)總價(jià)分別為2.38億元和2.31億元。青島天一仁和房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)魏平曾表示，白沙灣這塊地經(jīng)過(guò)前期勘探發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)深度要達(dá)到9米以上，建設(shè)綠化景觀也要換土1米多，建設(shè)成本比一般房地產(chǎn)項(xiàng)目還要高，限價(jià)房最終也是要銷(xiāo)售的，如果銷(xiāo)售不好，會(huì)占?jí)浩髽I(yè)大量資金。

魏平深知，雖然白沙灣保障房項(xiàng)目由三家開(kāi)發(fā)公司承建，但風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果僅從投資回報(bào)角度講，這么低的利潤(rùn)率肯定不合算。據(jù)證實(shí)，天一仁和需要支付白沙灣的土地出讓金約2.4億元，承擔(dān)的項(xiàng)目建設(shè)成本大約10億元。粗略估算，建成后如能順利銷(xiāo)售完畢，每年凈利潤(rùn)率約3%。

張斌表示，相比普通商品房，國(guó)家對(duì)于保障房的利潤(rùn)率一般控制在10%以內(nèi)，白沙灣現(xiàn)房賣(mài)不出去，利潤(rùn)就無(wú)從談起，開(kāi)發(fā)商往往要考慮的是如何把成本收回來(lái)而不是盈利。

一般來(lái)說(shuō)，普通商品房在好年份的平均毛利能達(dá)到30%左右，近一兩年隨著國(guó)家調(diào)控深入、地價(jià)提升，商品房的利潤(rùn)仍在15%-20%。明知保障房不賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為何還要參與保障房項(xiàng)目?海爾地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾?，地方政府要求開(kāi)發(fā)商將商品房和保障房項(xiàng)目捆綁來(lái)做，開(kāi)發(fā)商為了更好的拿地只能配合政府參與保障房建設(shè)。

“說(shuō)白了就是賣(mài)政府人情。”上述不愿意透露姓名的地產(chǎn)商坦言。界面新聞?dòng)浾咭沧⒁獾?，在北京、杭州、廣州等城市，商品房用地的入市早已跟保障房建設(shè)掛鉤，誰(shuí)能在商品房用地上配建更多的保障房，往往更容易拿下地塊。

“地方政府為了完成保障房的硬性指標(biāo)，在操作上其實(shí)是缺乏一定經(jīng)驗(yàn)的，有些東西考慮得不夠全面。”張斌說(shuō)。

據(jù)界面新聞了解，青島白沙灣的遇冷并非個(gè)例。在“十二五”開(kāi)局之年的2011年，保障房建設(shè)集中井噴。從倡導(dǎo)到強(qiáng)令，保障房建設(shè)被各級(jí)政府提到了新的高度，其中明確“十二五”期間要建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，而2011年當(dāng)年就開(kāi)工了1000萬(wàn)套。深圳、東莞、武漢、鄭州、海南等多地也出現(xiàn)了保障房大量空置的尷尬。