2011年7月份，青島市白沙灣保障房集中建設(shè)項(xiàng)目開工，共規(guī)劃建設(shè)保障房10050套，是當(dāng)年全國(guó)開工建設(shè)的用地規(guī)模最大的保障性住房項(xiàng)目。2013年，部分限價(jià)房實(shí)現(xiàn)銷售，卻遭遇無(wú)人問(wèn)津的尷尬。2014年9月份，青島市政府決定將1001套限價(jià)商品房轉(zhuǎn)為人才公寓進(jìn)行銷售，自11月6日開始銷售至今，從開發(fā)商的反饋來(lái)看，情況仍不理想。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)，這片區(qū)域才有望逐漸成熟，配套及交通已經(jīng)成為現(xiàn)階段白沙灣保障房銷售困難的主要原因。

現(xiàn)狀：

白沙灣保障房銷售遇冷 改人才公寓也愁賣

11月6日，青島市白沙灣人才公寓項(xiàng)目共計(jì)1001套房源公開銷售，集中購(gòu)房登記時(shí)間自2014年11月6日8時(shí)起至2014年11月25日17時(shí)止，如今已經(jīng)過(guò)去了一周時(shí)間。11月12日，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道以購(gòu)房者的身份，分別撥打了人才公寓所在的天一金色海灣、正商藍(lán)色港灣和白沙上苑等三個(gè)項(xiàng)目的咨詢電話，三名置業(yè)顧問(wèn)均稱，目前房源“十分充足”。

據(jù)了解，白沙灣保障房項(xiàng)目于2011年7月11日開工建設(shè)，占地總面積為998畝，共規(guī)劃建設(shè)保障房10050套，其中，公共租賃房3797套，限價(jià)商品房6253套。2013年7月30日，青島市2013年首批經(jīng)適房和限價(jià)商品房正式開售，位于主城區(qū)的凱景廣場(chǎng)、青建宜昌新苑、常青藤等出現(xiàn)了“5搶1”和“6搶1”的局面，而白沙灣限價(jià)商品房項(xiàng)目卻遭“冷落”，在為期一個(gè)月的申購(gòu)登記期間，白沙上苑推出的房源204套，僅有25戶提交申請(qǐng)。

今年9月19日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局等7部門在聯(lián)合訪談時(shí)稱，白沙灣剩余限價(jià)商品房將調(diào)劑為人才公寓。半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道日前探訪項(xiàng)目時(shí)了解到，人才公寓的申請(qǐng)門檻相對(duì)來(lái)說(shuō)并不高。“只要連續(xù)在青島市交納12個(gè)月的社保，且擁有大專學(xué)歷，外地人才有暫住證，便可以參與申請(qǐng)。”人才公寓部分房源所在項(xiàng)目天一金色港灣一位置業(yè)顧問(wèn)表示，該項(xiàng)目共有331套限價(jià)房轉(zhuǎn)為人才公寓，截至12日下午5點(diǎn)，有將近200戶領(lǐng)走材料，但目前交上材料的大約有70、80戶，不到總量的三分之一，如果考慮到申購(gòu)條件不符發(fā)生的核減，目前的申購(gòu)情況并不理想。

購(gòu)房者：

主城區(qū)的嫌太遠(yuǎn) 附近的嫌沒(méi)配套

對(duì)于白沙灣保障房項(xiàng)目接連遇冷，今年夏天剛畢業(yè)的小張道出了不少購(gòu)房者的心聲，“我在市南區(qū)上班，手頭雖然沒(méi)太多錢，但也不能跑城陽(yáng)區(qū)去買房子吧?我又沒(méi)車，那邊交通又不便利，住進(jìn)去以后，每天上班花在路上的時(shí)間就要四五個(gè)小時(shí)，居住根本不現(xiàn)實(shí)。”

那么，在城陽(yáng)區(qū)工作的人為什么不申請(qǐng)這的房子?對(duì)此，在該保障房項(xiàng)目附近青大工業(yè)園工作的一位“藍(lán)領(lǐng)”小趙表示，自己曾對(duì)這批房源“動(dòng)過(guò)心”，“可我后來(lái)去現(xiàn)場(chǎng)看了一下，周邊連個(gè)超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都沒(méi)有，生活太不方便了。”

對(duì)比：

與周邊商品房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯

采訪過(guò)程中，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解到，此次公開銷售的人才公寓均價(jià)為5050元/平方米，房源大都為85平方米左右的套二戶型，如此一算，總價(jià)大都在43萬(wàn)元左右。但如果考慮到小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，人才公寓項(xiàng)目與周邊一些商品住宅在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方面并無(wú)太大優(yōu)勢(shì)。“前段時(shí)間，項(xiàng)目附近的商品房卓越蔚藍(lán)群島都打出40萬(wàn)一套的起價(jià)呢。”市民孫先生稱。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年8—10月份，卓越蔚藍(lán)群島普通商品住宅的成交均價(jià)分別為6165元/平方米、6143元/平方米和6178元/平方米。“卓越家的配套比較健全，自己的商街已經(jīng)入駐了不少，還有北師大附小建在小區(qū)里，每平方米6000多元的價(jià)格并不高，相形之下，人才公寓的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。”

而與人才公寓相隔不遠(yuǎn)，位于高新區(qū)的世茂公園美地項(xiàng)目，近期降價(jià)情況比較明顯，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8—10月份，其普通商品住宅的成交均價(jià)分別為5883元/平方米、5792元/平方米和5767元/平方米。而白沙灣人才公寓項(xiàng)目中，標(biāo)價(jià)較高的一套房子價(jià)格為5600元/平方米，相形之下，更無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)可言。

開發(fā)商：

銷售壓力大又不能降價(jià) 項(xiàng)目成“燙手山芋”

據(jù)了解，白沙灣保障房項(xiàng)目，是青島市首次嘗試在出讓土地中大規(guī)模配建公共租賃住房，項(xiàng)目分三宗地拍賣出讓，分別由青島天一嘉木房地產(chǎn)有限公司、青島正商置業(yè)有限公司和青島市公共住房建設(shè)投資中心競(jìng)得并開發(fā)。在建設(shè)資金籌集和運(yùn)營(yíng)模式上，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的模式。這就意味著，一旦銷售遇冷，三家開發(fā)商將承擔(dān)資金壓力。

采訪過(guò)程中，天一金色海灣一位銷售主管坦言“銷售壓力很大”。她介紹說(shuō)，按最初的規(guī)劃，天一金色海灣小區(qū)共建設(shè)了2180套限價(jià)商品房和1310套公共租賃房。“這2180套限價(jià)商品房目前都已基本主體完工，我們之前銷售了近200套，隨后又拿出近350套房源，用來(lái)解決市南區(qū)、市北區(qū)等危舊房改造的異地安置人群。最近，又有331套被改成了人才公寓進(jìn)行銷售。”按照這位工作人員給出的數(shù)據(jù)，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道算出，目前該小區(qū)限價(jià)商品房還剩余1600多套房源。

“如果這次改成人才公寓申購(gòu)情況不錯(cuò)的話，后期還會(huì)繼續(xù)有限價(jià)商品房改成人才公寓出售。”該工作人員坦言，項(xiàng)目前期建安成本大都在每平方米2500元左右，加上這兩年銷售不暢產(chǎn)生的資金壓力，降價(jià)銷售是不可能的，所以這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，成了“燙手山芋”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年6月21日，天一嘉木房地產(chǎn)有限公司和青島正商置業(yè)有限公司分別以798元/平方米的價(jià)格拍下所建項(xiàng)目地塊，拍賣總價(jià)分別為2.38億(23750萬(wàn))元和2.31億(23116萬(wàn))元。

業(yè)內(nèi)：

未來(lái)10年內(nèi)社區(qū)有望成熟

對(duì)此，青島科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理孫杰分析表示，目前對(duì)于房源銷售最大的制約恐怕還是配套問(wèn)題。“一般的中低收入人群，最注重的便是周邊配套和公共交通等關(guān)乎居住成本的問(wèn)題，而現(xiàn)在，這兩個(gè)問(wèn)題都沒(méi)有解決好，所以，即使改成了人才公寓，還是解決不了根本上的問(wèn)題。”

克而瑞高級(jí)分析師張斌也認(rèn)為，價(jià)差不明顯也是造成這批房源滯銷的重要原因。“以開發(fā)商投入的成本來(lái)看，他們并不想做賠錢的買賣，所以基本不可能降價(jià);另一方面，如果真要對(duì)周邊配套進(jìn)行改善，將會(huì)是個(gè)不小的數(shù)目，而且還有可能面臨招商難的問(wèn)題。”

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)10年內(nèi)，如果周邊配套跟上了，交通便利了，這里有可能成為一片大型的居住區(qū)。然而，這個(gè)期限，未免太長(zhǎng)了。開發(fā)商能撐得住嗎?