原標(biāo)題：閑置老廠區(qū)：“舊時(shí)光”如何趕上“新潮流”

青島日報(bào)/觀海新聞?dòng)浾?nbsp;王冰潔

再次回到登州路56號(hào)，已是耄耋之年的李志存感慨萬分，年輕時(shí)工作過的青島啤酒廠，如今已變?yōu)榇蟊娤猜剺芬姷那鄭u啤酒博物館。穿梭其中，1903年建廠以來的老照片、老物件、老場景，訴說著中國啤酒工業(yè)百年發(fā)展的輝煌成就；全球首家啤酒飲料行業(yè)“燈塔工廠”的數(shù)字化生產(chǎn)線，展現(xiàn)出科技賦能先進(jìn)制造的獨(dú)特魅力……在這里，“舊時(shí)光”與“新潮流”相輝映，吸引著諸多年輕人打卡。

經(jīng)過更新改造，百年啤酒廠內(nèi)“長出”年接待游客160萬人次的博物館，不局限于簡單的參觀，而是向“吃住行游購?qiáng)?rdquo;全產(chǎn)業(yè)鏈延展，滿足游客觀光、休閑、度假、研學(xué)、教育等多層次立體化的需求，如今實(shí)現(xiàn)了文創(chuàng)收入超過門票收入的優(yōu)質(zhì)發(fā)展。

工業(yè)遺存最顯著的符號(hào)就是老廠區(qū)。借力城市更新建設(shè)，老舊廠區(qū)迎來“重生”。

隨著城市版圖不斷擴(kuò)大，曾經(jīng)的舊工廠所占土地現(xiàn)今成為城市中心區(qū)域“寸土寸金”的寶貴資源。如何挖掘和保護(hù)老廠區(qū)的文化資源、如何科學(xué)規(guī)劃和合理導(dǎo)入新業(yè)態(tài)、如何加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和風(fēng)貌保護(hù)，成為城市更新建設(shè)的重要課題之一。放眼全國，北京首鋼園區(qū)變身冬奧會(huì)場地、原上海紡織集團(tuán)華麗變身M50創(chuàng)意園、廢棄工業(yè)區(qū)成為藝術(shù)氛圍濃厚的廣州紅專廠……細(xì)數(shù)每座城市，不乏舊廠區(qū)孕育新業(yè)態(tài)的生動(dòng)案例。“讓城市家底擁有新內(nèi)涵”，也成為大家的共同期待。

借由城市更新建設(shè)的深入推進(jìn)，如今青島正致力于推動(dòng)閑置工業(yè)老廠區(qū)更新利用，以政府搭臺(tái)舉行推介會(huì)等方式，邀請全國各地的知名園區(qū)運(yùn)營企業(yè)來青實(shí)地感受、把脈。這也意味著，隨著更多優(yōu)質(zhì)市場主體的參與，未來更多老舊廠區(qū)將重獲新生。

存量挖潛：利用舊廠房老商業(yè)發(fā)掘經(jīng)濟(jì)“新勢力”

對于一座城市來說，許多工業(yè)廠房、街區(qū)、車站等都是發(fā)展的時(shí)代印記。但隨著城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移和功能布局調(diào)整，曾經(jīng)的輝煌在時(shí)代洪流中逐漸變得黯淡，眾多老舊建筑處于一種既占有優(yōu)質(zhì)地理位置資源又廢棄閑置的尷尬境地。

面對發(fā)展與資源之間的匹配問題，老舊廠房變廢為寶式的改造便應(yīng)運(yùn)而生。

放眼全球，以美國、法國為代表的發(fā)達(dá)國家對于老舊廠房等工業(yè)建筑的保護(hù)意識(shí)形成較早。比如在政府的主導(dǎo)下，從1983年開始，法國利用三年時(shí)間將塞納河左岸的一座廢棄的火車站，改建成面積超過4.5萬平方米的奧賽藝術(shù)博物館，成為巴黎三大藝術(shù)寶庫之一。

中國的舊工廠改造始于上世紀(jì)末本世紀(jì)初，雖然起步較晚但發(fā)展速度快。上海、北京、廣州、深圳四個(gè)城市率先開始城市轉(zhuǎn)型，同時(shí)也啟動(dòng)和完成了一批具有歷史意義的舊工廠改造項(xiàng)目。

近年來隨著城市化進(jìn)程的加快，我國越來越多的地方開始借由城市更新化解存量載體低效與增量空間緊缺之間的矛盾。通過盤活低質(zhì)存量載體實(shí)現(xiàn)“騰籠換鳥”的模式，可稱為生產(chǎn)類城市更新，即通過利用舊廠房、舊倉庫、老商業(yè)、老舊樓宇等，發(fā)掘經(jīng)濟(jì)“新勢力”，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市品質(zhì)提升。國內(nèi)最為著名的老舊廠區(qū)改造案例當(dāng)屬北京798藝術(shù)區(qū)，具有國際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”，已然讓其成為了北京都市文化地標(biāo)。

老舊廠房是展現(xiàn)中國工業(yè)文化的重要窗口，也是延續(xù)城市文脈、拓展城市文化發(fā)展空間的重要載體。據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2022年中國老舊廠房改造行業(yè)分析報(bào)告-行業(yè)營銷環(huán)境與發(fā)展機(jī)會(huì)預(yù)測》顯示，截至2020年，全國待改造的存量老舊廠房達(dá)35億平方米，存量依然巨大。要想有序推進(jìn)改造，需要有合理規(guī)劃和政策支持。

如今，不少城市推進(jìn)老舊廠區(qū)和老舊廠房改造的路徑越來越清晰。以北京為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)老舊廠房待更新總量約3.3萬棟，建筑規(guī)模達(dá)5300萬平方米，其中納入2021-2025年行動(dòng)計(jì)劃的有700處。不僅摸清底數(shù)，北京還不斷完善政策體系：今年3月新出臺(tái)了《北京市老舊廠房更新導(dǎo)則》《老舊廠房更新改造工作實(shí)施細(xì)則（試行）》等相關(guān)文件，讓老舊廠房蝶變有了“指導(dǎo)書”。

總而言之，老舊廠房成為城市低效空間盤活的重要對象、推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵載體，現(xiàn)今已成為共識(shí)。

存量盤活：40余處老舊廠房資源將釋放“新活力”

市北區(qū)昌邑路4號(hào)，臨近臺(tái)東商圈，這里也被居民稱為“青島火柴廠”。20世紀(jì)90年代，隨著打火機(jī)的普及，火柴工業(yè)從輝煌走向衰落。1995年，陷入經(jīng)營困境的青島火柴廠遷出市區(qū)。此后，由于配套不完善、產(chǎn)業(yè)定位不清晰、引入業(yè)態(tài)低端等因素，老火柴廠雖身處黃金地段，但開發(fā)運(yùn)營收益并不高。

2022年，在青島實(shí)施城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)中，老火柴廠迎來“重生”。通過前期充分的市場調(diào)研、歷史溯源，最終園區(qū)被定位為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，疏解騰退部分原有租戶，統(tǒng)一規(guī)劃招商管理，導(dǎo)入咖啡工場、沉浸式劇場、文創(chuàng)店等新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)由簡單出租向招商運(yùn)營一體化轉(zhuǎn)型，入駐率截止到去年年底達(dá)到近90%。

落戶在此的四分時(shí)咖啡工場已經(jīng)成為盤活青島老火柴廠要素資源的“流量節(jié)點(diǎn)”。“我們從2023年9月開始營業(yè)，店面占地1400平方米，一般周一到周五，每天客流量在30人到40人之間，周六、周日的客流量能達(dá)到150人到200人。”據(jù)四分時(shí)咖啡工場工作人員朱先生介紹，店里采用“前店后廠”模式，增添了消費(fèi)者的體驗(yàn)感。

縱觀青島，作為全國知名工商業(yè)城市，工業(yè)基因已延續(xù)百余年。在新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革中，部分老企業(yè)逐漸退出歷史舞臺(tái)，包括像火柴廠在內(nèi)的工業(yè)老廠區(qū)漸漸閑置，而這些片區(qū)恰恰能為青島的產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供良好的空間載體。“這些工業(yè)老廠區(qū)往往占地廣，且大多處在城市的‘黃金區(qū)位’，但囿于開發(fā)成本高、受益周期長、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、土地變性難等原因，很多更新項(xiàng)目都難以推進(jìn)，這就需要多部門協(xié)同、多角度支持，為項(xiàng)目打通難點(diǎn)、阻點(diǎn)。”一位專家告訴記者。

在政府支持下，近年來青島不少市屬國企開始“試水”。從2020年起，華通集團(tuán)通過資產(chǎn)梳理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、吸收合并等手段整合存量資產(chǎn)，截至去年完成了19處老廠房資源的資產(chǎn)確權(quán)工作。盤整后，這些老廠房正式開啟“更新”之路——延安三路109號(hào)，原海珊制衣廠沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，老舊廠區(qū)搖身一變成為健康產(chǎn)業(yè)園；哈爾濱路46號(hào)，原東方襯衫廠以“東方文創(chuàng)園”的新面貌正式開園納客；原孚德鞋廠、第五針織廠、第六織布廠、第二印染廠等全市40余處老舊廠房資源也在逐步釋放。這些沉淀在角落的城市空間通過更新盤活，開始孕育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，以另一種方式重新融入城市發(fā)展軌跡。

存量資產(chǎn)的盤活，離不開政策支持。近年來青島市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的實(shí)施意見》等一系列政策，為“沉睡資源”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展活水”提供了用地保障、金融支持等。在去年正式發(fā)布的《青島市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃 （2021-2035年）》中也明確了中心城區(qū)內(nèi)、重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)以及市域范圍內(nèi)的老舊廠區(qū)的更新策略和方向，助力青島老廠區(qū)完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

重新定位：重要板塊將成為集聚活力的創(chuàng)新策源地

城市更新，是以特定歷史背景為注腳的。隨著城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)、產(chǎn)業(yè)布局變化，園區(qū)的“主打功能”也需隨之改變。不能滿足于裝修好、招來商就了事，要在提供更優(yōu)質(zhì)、更精細(xì)服務(wù)上不斷突破，這就需要依托于專業(yè)的市場運(yùn)營主體?？v觀各大城市老舊廠區(qū)的改造案例中，有的成為了標(biāo)志性打卡地，有的熱鬧一時(shí)又再度冷清，也充分體現(xiàn)出了老廠房改造定位和運(yùn)營的重要性。

1902年，這一年是青島紡織工業(yè)的發(fā)端年。“此后三十多年里，膠州灣風(fēng)云變幻，轟鳴的機(jī)器，瘋狂的資本，沿膠濟(jì)鐵路線積極布局”，因此紡織業(yè)被譽(yù)為“母親工業(yè)”，并為青島贏得了“上青天”的美譽(yù)。而當(dāng)時(shí)云集在四流路附近的青島九大國棉廠，成就了島城紡織工業(yè)的輝煌。

國棉六廠也就是鐘淵紗廠舊址，曾是青島九大紗廠中規(guī)模最大的紗廠。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著青島老國棉廠陸續(xù)關(guān)停、搬遷或改制，10萬平方米的國棉六廠老廠房也沒有了往日的喧囂。雖然廠區(qū)一直處于閑置狀態(tài)，但仍保存了大量工業(yè)建筑，是青島現(xiàn)存規(guī)模最大、最完整的紡織工業(yè)遺產(chǎn)之一，2011年被列為李滄區(qū)文物保護(hù)單位。

長期以來，雖然國棉六廠的老廠房也曾部分出租，但受制于文物保護(hù)、開發(fā)成本等多重因素，老廠區(qū)一直未能重獲活力。隨著城市更新建設(shè)的啟動(dòng)，如今位于青島北站周邊的青島TOD一號(hào)工程項(xiàng)目建設(shè)如火如荼，而國棉六廠也將作為其中的重要板塊，有望實(shí)現(xiàn)涅槃重生。“目前我們已對國棉六廠廠區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)摸底普查，并邀請全國工程勘察設(shè)計(jì)大師、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授張杰領(lǐng)銜的清華城市保護(hù)更新聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，為國棉六廠更新改造提供咨詢與實(shí)施方案。”據(jù)青島青鐵置業(yè)發(fā)展有限公司招商部部長白吉祥透露，未來火車北站東廣場將通過地下通道串聯(lián)至國棉六廠，整個(gè)廠區(qū)將按照“保-改-織-植-通”的更新手段，構(gòu)建“兩橫、兩縱、兩片區(qū)”的空間布局，形成九大綜合產(chǎn)品矩陣，力求成為集聚活力的創(chuàng)新策源地。

“目前，我們與合生商業(yè)集團(tuán)、央美城市設(shè)計(jì)院、青島大學(xué)等單位確定了合作及資源導(dǎo)入意向，并將在國棉六廠落位青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館，將歷史與現(xiàn)代創(chuàng)意有機(jī)結(jié)合，打造博物館集群，同時(shí)與蔚來汽車、國內(nèi)知名mcn機(jī)構(gòu)以及各類優(yōu)質(zhì)創(chuàng)意設(shè)計(jì)類企業(yè)緊密洽商，持續(xù)為老廠房注入新活力。”白吉祥介紹說。

在近日召開的閑置工業(yè)老廠區(qū)更新利用推介會(huì)上，我市還推出包括國棉六廠在內(nèi)的15個(gè)閑置工業(yè)老廠區(qū)項(xiàng)目，并邀請諸如北京751園區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、成都東郊記憶項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)等全國優(yōu)質(zhì)園區(qū)運(yùn)營市場主體來青參會(huì)。借力此次推介會(huì)，青島積極吸納社會(huì)力量參與閑置工業(yè)老廠區(qū)更新利用，引入多方主體共同量身定制更新方案，推動(dòng)“資產(chǎn)存量”變?yōu)?ldquo;發(fā)展增量”。

補(bǔ)充城市功能和公共空間，也是老廠房持續(xù)煥發(fā)生命力的重要來源。目前來看，將老廠區(qū)的改造與文化創(chuàng)意類、設(shè)計(jì)類產(chǎn)業(yè)等創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，是比較流行的改造方式，人們能在時(shí)空轉(zhuǎn)換的場所里實(shí)現(xiàn)親身參與、交往和互動(dòng)。這樣一來，更新不僅貼近現(xiàn)代活動(dòng)的社會(huì)屬性，而且保護(hù)利用工業(yè)遺產(chǎn)的方式也更容易被大眾所接受。

建筑學(xué)家吳良鏞曾說，“一個(gè)城市是千百萬人生活和工作的有機(jī)的載體，構(gòu)成城市本身組織的城市細(xì)胞總是經(jīng)常不斷地代謝的”?？梢灶A(yù)見，隨著未來政策體系的逐步完善和越來越多市場主體的加入，更多青島老廠區(qū)的新故事將被書寫。

更多老廠區(qū)加入“更新”序列

昌邑路4號(hào)：青島老火柴廠導(dǎo)入咖啡工場、沉浸式劇場、文創(chuàng)店等新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)由簡單出租向招商運(yùn)營一體化轉(zhuǎn)型，入駐率截止到去年年底達(dá)到近90%

延安三路109號(hào)：原海珊制衣廠沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，搖身一變成為健康產(chǎn)業(yè)園

哈爾濱路46號(hào)：原東方襯衫廠改造成為“東方文創(chuàng)園”，老舊工業(yè)廠房成為新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)載體

國棉六廠：將落位青島方志館、紡織博物館、中華食印博物館，打造博物館集群；同時(shí)計(jì)劃引入蔚來汽車、國內(nèi)知名mcn機(jī)構(gòu)以及各類優(yōu)質(zhì)創(chuàng)意設(shè)計(jì)類企業(yè)，持續(xù)為老廠房注入新活力

原孚德鞋廠、第五針織廠、第六織布廠、第二印染廠等全市40余處老舊廠房資源也在逐步釋放

[來源：青島日報(bào) 編輯：陸云琦]