信網(wǎng)1月4日訊一汽大眾華東基地落戶(hù)即墨;青島藍(lán)色硅谷發(fā)展規(guī)劃出臺(tái);青榮城鐵通車(chē)……隨著即墨一系列重磅利好刺激了經(jīng)濟(jì)，樓市也從中受益。不過(guò)，受制于嚴(yán)重的庫(kù)存，即墨房地產(chǎn)市場(chǎng)仍任重道遠(yuǎn)。在青島各郊市經(jīng)濟(jì)體中，即墨市均價(jià)僅次于原膠南市，位居第二，其他三市膠州、平度、萊西與即墨存在一定差距;從具體項(xiàng)目來(lái)看，當(dāng)前區(qū)域內(nèi)共有54個(gè)樓盤(pán)在售，剛需小戶(hù)型由于受消費(fèi)者青睞，銷(xiāo)售速度較快，別墅項(xiàng)目則去化較慢。

概況 樓市較有活力

即墨占據(jù)青島打造國(guó)際大都市東翼的地利，是“大青島”最大的潛力板塊之一，“疏老城、建新城，連濱海、融青島”，短短12個(gè)字概括了即墨的發(fā)展思路。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島區(qū)域市場(chǎng)分析師劉彩霞認(rèn)為，即墨占“大青島”發(fā)展重要區(qū)位、有商貿(mào)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)人口基礎(chǔ)，藍(lán)色新區(qū)扼即墨濱海新城和老城連接樞紐，承藍(lán)色硅谷核心區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化，更是具有青榮城際鐵路通車(chē)?yán)谩?ldquo;藍(lán)色新區(qū)于2012年提出，5.2平方公里核心區(qū)建設(shè)預(yù)計(jì)五年內(nèi)完成，目前多處于地塊整理出讓時(shí)期;藍(lán)色新區(qū)規(guī)劃一定程度上需借力青島藍(lán)色硅谷核心產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃落位，雖然其產(chǎn)業(yè)落位、人群引進(jìn)存不確定性，但為樓市帶來(lái)發(fā)展紅利是毋庸置疑的。”劉彩霞說(shuō)，依托藍(lán)色硅谷打造培養(yǎng)高端人才的基地，可以為樓市提供購(gòu)買(mǎi)力支持，而產(chǎn)業(yè)人口不同于投資客，買(mǎi)房子著眼于實(shí)際使用，有利于提升居住氛圍，從而促進(jìn)區(qū)域的良性發(fā)展。

即墨樓市一大特點(diǎn)是物業(yè)形態(tài)較為豐富，既有高端別墅，又有剛需高層，改善型小高層也占比較大。“這首先是市場(chǎng)和政策決定的 ，即墨相比主城區(qū)，容積率較低，有做低密度產(chǎn)品的條件，而一開(kāi)始高端別墅受歡迎，漸而帶動(dòng)其他物業(yè)類(lèi)型的跟進(jìn)，容易被購(gòu)房者接受。”同策房產(chǎn)咨詢(xún)青島研展總監(jiān)李楊說(shuō)，由于即墨的自然環(huán)境較好，又有重量級(jí)規(guī)劃的支撐，房?jī)r(jià)在郊市中名列前茅，房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較有活力。

特色 溫泉資源優(yōu)勢(shì)

溫泉鎮(zhèn)板塊是島城旅游地產(chǎn)一個(gè)重要區(qū)域。資源疊加優(yōu)勢(shì)加上配套設(shè)施，讓溫泉鎮(zhèn)板塊上馬了很多房地產(chǎn)項(xiàng)目，大量出現(xiàn)的樓盤(pán)多號(hào)稱(chēng)“溫泉+海景”、“青島最宜居”。青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)龍江介紹，溫泉鎮(zhèn)本打算打造成旅游度假區(qū)，大批別墅項(xiàng)目聞風(fēng)而上，后由于種種原因規(guī)劃擱淺，從而導(dǎo)致別墅滯銷(xiāo)。實(shí)際上，在如今的慘淡樓市之下，高端項(xiàng)目賣(mài)得本來(lái)就困難，溫泉鎮(zhèn)大多數(shù)別墅難逃打折甩賣(mài)的命運(yùn)。不過(guò)，港中旅海泉灣項(xiàng)目2014年5月份推出三期新品高層，均價(jià)達(dá)到了8500元/㎡ ，身價(jià)趕上了溫泉鎮(zhèn)許多別墅。對(duì)此，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌指出，“港中旅是真正搞旅游的 ，旗下的星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)得不錯(cuò)，交通、餐飲、休閑都跟得上，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)下才得來(lái)這個(gè)較好的局面。”

未來(lái) 順應(yīng)市場(chǎng)變化

同策房產(chǎn)咨詢(xún)青島研展總監(jiān)李楊介紹 ，同策房產(chǎn)代理了即墨麗山國(guó)際、中交中央公元兩個(gè)樓盤(pán)。“即墨樓市主要購(gòu)買(mǎi)者還是本地人，目前來(lái)看，市場(chǎng)半徑還不能越過(guò)城陽(yáng)南部，只有個(gè)別樓盤(pán)能獲得主城區(qū)市民青睞。”李楊說(shuō)，以麗山國(guó)際為例，較早開(kāi)發(fā)獨(dú)棟別墅，本地“土豪”對(duì)這種高品質(zhì)產(chǎn)品是處于饑渴狀態(tài)的 ，一開(kāi)始便取得熱銷(xiāo)，不過(guò)，隨著購(gòu)買(mǎi)力漸漸消耗，必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，于是項(xiàng)目又開(kāi)發(fā)了一些小面積別墅，以及高層、小高層，滿(mǎn)足不同檔次的購(gòu)房者。

“放低身段順應(yīng)市場(chǎng)的變化，才能滿(mǎn)足不同客群的需求。即墨地區(qū)內(nèi)需充足，購(gòu)買(mǎi)力整體還不錯(cuò)，供求關(guān)系穩(wěn)定，只是別墅項(xiàng)目庫(kù)存太大，必然降價(jià)套現(xiàn)。”李楊介紹 ，即墨東部靠海區(qū)域從2005年起，就開(kāi)始開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，一開(kāi)始做的是度假型產(chǎn)品，后來(lái)雨后春筍一般豪賭市場(chǎng) ，而配套設(shè)備升級(jí)沒(méi)有跟上，出現(xiàn)滯銷(xiāo)可以說(shuō)是必然的。“說(shuō)到底還要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入，不能再指望投資客了，而要寄希望于自己的城市化，真正融入大青島的發(fā)展步伐。”

城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂(lè)芳