信網(wǎng)12月31日訊 在青島各區(qū)市中，平度和萊西是僅有的兩個(gè)不鄰海的區(qū)域，在房產(chǎn)成交量和市場(chǎng)發(fā)展程度方面均靠后。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平度、萊西的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，品牌開(kāi)發(fā)商較少，房源以多層為主，供應(yīng)量大但購(gòu)買(mǎi)者較少，價(jià)格處于低位。

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概況：多層住宅為主

平度、萊西兩市的在售房源以多層為主，青島工商聯(lián)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)龍江表示，從某種意義上說(shuō)，“身高”代表了一個(gè)區(qū)域的樓市發(fā)展程度。“作為一個(gè)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國(guó)家，中國(guó)人親近土地，對(duì)多層住宅有一種偏好，這種心理作用對(duì)市場(chǎng)有很大影響。至于決定容積率的，還是政府出臺(tái)的政策。印象中，青島在2005年以前的容積率在1.5左右，后來(lái)隨著城市發(fā)展和地價(jià)飆升，出臺(tái)了一個(gè)提高容積率的政策，主城區(qū)的高層越來(lái)越多了。”龍江說(shuō)，郊市對(duì)容積率的控制較松，加上小開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力有限，做多層更有利于銷(xiāo)售。

以萊西為例，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島區(qū)域分析師崔振燕表示，萊西市普通住宅整體呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)，主力供應(yīng)為多層產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)去化情況，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研分析，本區(qū)域客戶(hù)對(duì)多層產(chǎn)品認(rèn)可度較高，小高層和高層產(chǎn)品逐漸開(kāi)始接受。

平度：供應(yīng)量大降價(jià)猛

數(shù)據(jù)顯示，平度商品住宅庫(kù)存高企，截至2014年11月,去化周期為31個(gè)月。對(duì)此，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島區(qū)域分析師王穎表示，第一，由于舊村改造及大幅土地出讓?zhuān)蕉刃氯胧许?xiàng)目增加，但人口導(dǎo)入少，需求不足，銷(xiāo)售情況不理想。第二是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)，項(xiàng)目進(jìn)度難以保證。

根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2014年平度多層物業(yè)類(lèi)型的供應(yīng)成交占比大，超過(guò)50%。王穎分析指出，平度購(gòu)房客群多來(lái)自所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對(duì)高層物業(yè)類(lèi)型有較大抗性，害怕水電不能有效保障。“綜合來(lái)看，平度應(yīng)多引進(jìn)知名開(kāi)發(fā)商，使主流產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)，另外，伴隨著商圈輻射范圍擴(kuò)大，配套設(shè)施增強(qiáng)，價(jià)格等市場(chǎng)指標(biāo)會(huì)有所上升。”王穎說(shuō)。

在今年的降價(jià)潮中，幾個(gè)郊市之中降價(jià)最普遍的是平度。島城樓市分析人士張百忍指出，“巨量供應(yīng)之下，市區(qū)樓盤(pán)紛紛從五六千元調(diào)到4000元左右，包括平度萬(wàn)科城。開(kāi)元城一度亮出了3080元/㎡的起價(jià)，這大概是最低的。”

萊西：整體供大于求

萊西市城市化尚處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量小，增速緩慢，開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力較弱，集中度較低，房地產(chǎn)尚處于初始期。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島區(qū)域分析師崔振燕表示，住宅市場(chǎng)相對(duì)其他趨勢(shì)，市場(chǎng)活躍度較低，近幾年市場(chǎng)整體趨勢(shì)呈下降態(tài)勢(shì)，但萊西市住宅市場(chǎng)均價(jià)增速保持穩(wěn)定。

“萊西市在售項(xiàng)目集中于中心城區(qū)，外圍城鎮(zhèn)在售項(xiàng)目供應(yīng)量較少 ;住宅市場(chǎng)萎縮，全市年均去化3700套，共計(jì)34萬(wàn)平方米。從成交價(jià)的區(qū)間來(lái)看，萊西中心城區(qū)在4500～6000元/㎡ ，外圍城鎮(zhèn)3000～4000元/㎡ 。在售項(xiàng)目整體存量低，但去化周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。2014年，本區(qū)域土地成交樓板價(jià)為266元/㎡ 。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島區(qū)域分析師崔振燕表示，綜合來(lái)看，萊西市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求，并呈現(xiàn)逐年下降的態(tài)勢(shì)，住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于青島市平均水平，雖處于價(jià)格洼地，但市場(chǎng)有限，去化壓力較大。

城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 連茂明 劉樂(lè)芳