信網(wǎng)12月3日訊 這幾年是青島房價漲幅較大的時期，萬元線一路北上，城陽正陽路個別樓盤甚至一度單價過萬，但隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入長達(dá)一年左右的低迷狀態(tài)，青島房價回到一年前。隨著大青島格局的不斷擴(kuò)容，城市發(fā)展一路向北，老建筑被一棟棟的高樓大廈取代，而坐擁前海一線“金邊”的市南，出現(xiàn)越來越多的超高層，房價也被抬高。如今，市南房地產(chǎn)市場以二手房為主，進(jìn)入一種“新常態(tài)”，而市南房屋卻憑借強(qiáng)大的抗跌屬性，房價穩(wěn)中有升。不過，房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師表示，問題在于市南大多數(shù)小區(qū)規(guī)劃不合理，房齡也越來越大，整體來看性價比在下降。
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概況
市南房價穩(wěn)中上升，但性價比日趨降低
在今年“金九銀十”的瘋狂價格戰(zhàn)中，青島房價回到一年前，限購三年，帶有“市南區(qū)”、“超高層”、“300㎡以上戶型”三大標(biāo)簽的房源最受傷，前海一線的很多海景大房就是典型代表。如今限購政策成為歷史，海景大房出現(xiàn)甩賣現(xiàn)象，仍然難以撼動市南高房價的現(xiàn)狀。由于新建超高層項(xiàng)目入市，帶動了區(qū)域房價上漲。市南的華潤悅府、金茂灣等項(xiàng)目在11月份降價熱銷，甚至拉高了整個島城上月均價。
房價點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師張斌表示，市南的房子增值保值功能較好，轉(zhuǎn)手的時候容易找到下家，即使一時賣不掉，出租也比較容易。“市南的建設(shè)用地已經(jīng)極少了，交易市場上的房子以二手房為主，掛牌價與最終成交價差額有限，不像開發(fā)商似的動不動打折，因而房價趨于平穩(wěn)，且由于地段好，絕大多數(shù)項(xiàng)目的價格是上漲的。”張斌同時指出，市南許多住宅小區(qū)由本土小房企完成，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃不合理，與現(xiàn)代生活格格不入，并且隨著房齡的不斷增長，性價比日漸降低。
城市信報/信網(wǎng)記者依據(jù)歷史習(xí)慣和區(qū)域特點(diǎn)，將市南樓市劃分為11個板塊，依次為辛家莊片區(qū)、奧帆中心-五四廣場片區(qū)、天山片區(qū)、湛山片區(qū)、大堯片區(qū)、大福源片區(qū)、近市北CBD片區(qū)、浮山所片區(qū)、泰州路片區(qū)、江蘇路片區(qū)、火車站-團(tuán)島片區(qū)，重點(diǎn)分析幾個片區(qū)的特點(diǎn)，將小區(qū)均價進(jìn)行盤點(diǎn)。不過，值得指出的是，二手房不像新房，價格波動較為明顯，提供的數(shù)據(jù)僅供參考。
盤點(diǎn)
市南各片區(qū)樓市調(diào)查
辛家莊片區(qū)：依山傍海近商圈
辛家莊片區(qū)是毗鄰嶗山區(qū)的市南地段。市南大量小區(qū)的名字中帶有“花園”，表現(xiàn)最為明顯的就是辛家莊片區(qū)：天虹花園、銀都花園、香港花園、臺灣花園、環(huán)海花園、永樂花園、凱金花園、旭泰花園……青島大學(xué)中心校區(qū)附近的天虹花園于2000年交付使用，當(dāng)時只要3600元/㎡，現(xiàn)在均價達(dá)到了18252元/㎡，是當(dāng)時的5倍。
位于市南燕兒島路23號的遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目目前均價42000元/㎡，2010年拿地時樓面地價達(dá)到了19500元/㎡，而當(dāng)時周邊房價才1.6萬元/㎡左右，“面粉貴過了面包”，拉動了整個板塊的房價上漲。整體來看，辛家莊片區(qū)依山傍海，自然環(huán)境較好，區(qū)域內(nèi)有麥凱樂、永旺兩大超市，生活較為方便。東有青島大學(xué)，西有書城，讓這個片區(qū)有了人文氣息。
奧帆中心-五四廣場-湛山：海景豪宅搶眼
位于奧帆中心片區(qū)的海信燕島國際總建筑面積約12萬平方米，由世界著名的日本日建設(shè)計(jì)株式會社提供規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括10棟以圓柱為基調(diào)的高層居所。2008年的奧帆賽將整個青島提高了一個檔次，附近樓盤更是直接受益者。
該片區(qū)地處香港中路核心地段，近賞奧帆中心遼闊海景。又有百麗廣場、海信廣場維持著較高人氣，購物、娛樂不愁去處。另外，臨近市立醫(yī)院東院，醫(yī)療設(shè)施齊全。以打造了40萬平米公園式圍合社區(qū)的魯商首府項(xiàng)目為例，小區(qū)內(nèi)配有休閑娛樂區(qū)及景觀綠化帶。項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用比周邊競品要低，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)多處采用新技術(shù)，加強(qiáng)服務(wù)及安保措施。
實(shí)際上，青島真正的“金邊”就是在奧帆中心-五四廣場-湛山這前海一線，超高層不斷刷新青島高度，海景豪宅最引人注目。
東海路9號和萬麗海景這兩個均價在4萬元/㎡左右的項(xiàng)目，可以說是青島豪宅的代表作。萬麗海景由三座帆形塔樓組成，建設(shè)面積為15萬平方米，含2棟海景公寓、1棟酒店式公寓。東海路9號項(xiàng)目由兩座50層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，建筑總高度198米，北靠湛山、南鄰浮山灣，海景一覽無遺。
天山片區(qū)：坐擁浮山大氧吧
天山片區(qū)坐落浮山山麓，半山的位置極為有利。一方面，地勢較高可以遠(yuǎn)眺海景，同時享受大氧吧饋贈的新鮮空氣;另一方面，采光條件好，又與大海保持一定距離，防潮效果較好。居住在這個區(qū)域，去市北、嶗山都比較方便。
該區(qū)域大多數(shù)房屋房齡較大，因而會出現(xiàn)一些不利因素。市民王先生通過太平洋房屋中介，租住了安慶路15號2號樓的一所房子，結(jié)果住了5天就被臭蟲咬了43個包，原來，由于這所老房在病蟲害防治方面做得不好，因而臭蟲泛濫。
大福源片區(qū)：大潤發(fā)超市輻射范圍
很多青島人仍然稱大潤發(fā)為“大福源”，實(shí)際上，青島大福源超市早在2006年4月底就改名大潤發(fā)了，“大福源”車站也于2007年改名“高郵湖路”了。就像辛家莊、浮山所等地名仍然存在一樣，大福源仍然作為一個重要地標(biāo)，出現(xiàn)在市民日常交流中，大潤發(fā)超市輻射范圍內(nèi)的小區(qū)，也有著獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn)。
青島地鐵3號線將于明年空載試運(yùn)行，開通只是時間問題，而寧夏路站就設(shè)在南京路和寧夏路交會處，大福源片區(qū)的大多數(shù)居民步行到站在10分左右。
“封閉小區(qū)少，絕大多數(shù)都是散盤，即使交通、教育等配套完善，但價格優(yōu)勢不明顯，比較適合剛需。”住在該區(qū)域的科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，該區(qū)域多年來缺少新建項(xiàng)目，房齡偏老，不過，由于地段較好，即使賣不上大價錢，但有一定升值空間。
近市北CBD片區(qū)：噪音污染較重
近市北CBD的幾個樓盤生活十分方面，而且多為封閉小區(qū)，交付時間較近，因而價格比不遠(yuǎn)處的大福源片區(qū)高出許多，慧博園小區(qū)均價達(dá)到了22487元/㎡。
不過，二輕新村、天泰新村三期、慧博園等幾個項(xiàng)目都臨近膠寧高架路，噪音污染較重，加上汽車尾氣的大量排放，居民夏天根本不敢開窗。同時，由于高架路上車速較快，家中小孩出門的安全隱患加大。
浮山所片區(qū)：交通購物等配套完善
早在明朝洪武年間，浮山所就已經(jīng)設(shè)立。與靠近市北的片區(qū)的安置房不同，浮山所片區(qū)多開發(fā)商品房，房價在2萬元/㎡左右浮動。以典型代表新貴都小區(qū)為例，2009年刺激政策一出，小區(qū)房源單價普遍過了1萬元/㎡。隨著這幾年的總體價格飆升，新貴都小區(qū)均價突破2萬元/㎡。
浮山所片區(qū)在交通、購物、就醫(yī)等各方面，都有較好的配套設(shè)施。浮山所公交車車次多，規(guī)劃的地鐵3號線浮山所站輻射力強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)家樂福名達(dá)店是許多市民喜歡的平價超市，401醫(yī)院位于區(qū)域中心位置。
江蘇路片區(qū)：學(xué)區(qū)房集中
由于八大關(guān)以西開發(fā)受到限制，江蘇路片區(qū)房產(chǎn)交易幾乎完全是二手房，由于被劃到名校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，江蘇路片區(qū)頻現(xiàn)天價學(xué)區(qū)房。
據(jù)了解，大學(xué)路是青島二手房市場的火熱區(qū)域，房源成交均價18876元/㎡，租售比為1:699。大學(xué)路小學(xué)附近的大學(xué)路、掖縣路、黃縣路老房均價幾乎都在25000元/㎡以上。江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)周邊的江蘇路、萊蕪一路、萊蕪二路等學(xué)區(qū)房單價已高達(dá)近3萬元/㎡。
據(jù)了解，這些學(xué)區(qū)房大部分被列入島城危舊房改造范圍，未來極有可能拆遷改造，購買學(xué)區(qū)房不僅可以解決孩子上學(xué)問題，還可以作為一種投資，因而讓眾多市民尤其是家長趨之若鶩。
火車站-團(tuán)島片區(qū)：老青島的自留地
火車站以西的區(qū)域相對偏遠(yuǎn)，市政府東遷以及城市東擴(kuò)發(fā)展的歷史潮流中，年輕人紛紛離開西鎮(zhèn)、團(tuán)島，讓這片區(qū)域成為“老青島”的自留地。目前，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了金茂灣這樣的新樓盤，均價1.7萬元/㎡。另外，該片區(qū)的云南路小區(qū)均價為14507元/㎡;八大峽新村的均價已經(jīng)超過2萬元/㎡。
城市信報/信網(wǎng)記者 劉樂芳
附青島市南區(qū)60余小區(qū)房價一覽表
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