政策的波譎云詭難掩島城新房市場(chǎng)的暗流涌動(dòng)，人們?cè)诿τ诳捶康耐瑫r(shí)，開發(fā)商也沒有放松為樓盤添磚加瓦的腳步。綜觀目前的島城新房市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的項(xiàng)目開始邁入“準(zhǔn)現(xiàn)房”、“現(xiàn)房”的行列。在有的區(qū)域，現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房數(shù)量可觀、產(chǎn)品線十分豐富，讓很多新房購(gòu)房者可以享受到如同二手房一般的入住周期短、所見即所得等利好，也讓開年以來(lái)低迷的樓市一定程度上進(jìn)入了“現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房”時(shí)代。

購(gòu)房?jī)A向 所見即所得

看過(guò)新都心某項(xiàng)目期房后市民吳女士終于下定決心買房。 “不用等一兩年，拿到鑰匙后裝修就能住了，看到自己的房子就在眼前，心里一下子踏實(shí)了。而且房?jī)r(jià)正是比較低的的時(shí)候，現(xiàn)在買房可以抄底。 ”吳女士的考慮也是很多購(gòu)房者在選房時(shí)的想法。相比動(dòng)輒等待入住時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩三年的期房項(xiàng)目，準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房項(xiàng)目交房時(shí)間短、實(shí)景呈現(xiàn)的特點(diǎn)是其面向購(gòu)房者時(shí)十分具有誘惑力的優(yōu)勢(shì)所在。而兩種類型房屋在價(jià)格差距上的日益縮小，也讓很多細(xì)打“經(jīng)濟(jì)算盤”的購(gòu)房者越來(lái)越買賬。

“對(duì)于我們的項(xiàng)目而言，已經(jīng)是現(xiàn)房的情況、樓棟外觀、戶型以及園林等環(huán)境都已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)的狀態(tài)為項(xiàng)目加分不少，也是很多客戶最終選擇項(xiàng)目的重要因素之一。 ”保利葉公館項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在購(gòu)房者選房越來(lái)越趨于理性、慎重，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，所購(gòu)住宅的房屋設(shè)計(jì)、質(zhì)量品質(zhì)等需求都是不斷提升的，能夠親身去體驗(yàn)項(xiàng)目的各方面品質(zhì)將有效減少他們的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，這也成為很多開發(fā)商抓住市場(chǎng)的“殺手锏”。

買房入住 周期大提速

以新都心周邊為例，多年來(lái)一直存在二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，筆者采訪附近二手房中介，銷售人員告訴筆者：“因?yàn)橘I二手房才能夠很快入住，但買新房需要等一兩年。而且黃金片區(qū)的二手房買了之后即便出租也能產(chǎn)生不小的收益，而新房的等待過(guò)程則成了空窗期，不但拿不到房，更不會(huì)產(chǎn)生任何收益。 ”這也許是很多購(gòu)房者在進(jìn)行“二手房PK新房”的選擇時(shí)，常常列入慎重掂量范圍，甚至能夠決定選擇方向的一個(gè)情況。然而，隨著島城新房市場(chǎng)上越來(lái)越多的準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的出現(xiàn)，眾多已經(jīng)進(jìn)入到施工末期，從工程質(zhì)量到園林布局都已經(jīng)逐步呈現(xiàn)的項(xiàng)目開始成為擺在購(gòu)房者面前的“備選大餐”時(shí)，這種“入住快”的特點(diǎn)已經(jīng)不再是二手房的專利，新房市場(chǎng)已經(jīng)逐漸走出了考量購(gòu)房者耐心，進(jìn)入入住整體“提速”的時(shí)代。

在青島的新房市場(chǎng)中，以準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房為宣傳賣點(diǎn)的項(xiàng)目呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)之勢(shì)，涉及的產(chǎn)品種類十分豐富，洋房、高層等不一而足。而從區(qū)域分布來(lái)看，青西新區(qū)，城陽(yáng)區(qū)等周邊區(qū)域?yàn)闇?zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房的集中呈現(xiàn)區(qū)域。據(jù)筆者了解，目前島城市場(chǎng)上以準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房呈現(xiàn)的項(xiàng)目有青實(shí)櫻花郡、裕隆檀頂山、信達(dá)藍(lán)庭福邸、海爾鼎世華府、海爾山海灣、大都匯、凱景廣場(chǎng)，常青藤等。而這些已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品在業(yè)態(tài)上呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，面積選擇上也依然充裕，面積適中、最容易被購(gòu)房者“看中”的兩室、三室依然是主力產(chǎn)品。

供大于求 現(xiàn)房量增長(zhǎng)

那么，越來(lái)越多的現(xiàn)房涌現(xiàn)，原因究竟是什么呢?在近期召開的山東省第十八屆新城市房地產(chǎn)沙龍上，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚對(duì)于當(dāng)前銀行房貸政策與房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)系發(fā)表了自己的看法：“從2013開始，隨著國(guó)家政策對(duì)樓市調(diào)控的加強(qiáng)，新房市場(chǎng)的去化速度也明顯走低，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)。在市場(chǎng)整體去化速度放慢的情況下，樓盤銷售周期被明顯延長(zhǎng)，再加上項(xiàng)目工程進(jìn)度的加快，由此產(chǎn)生的直接影響便是：準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房數(shù)量激增。 ”

市場(chǎng)需求方面向教授列出了一組數(shù)據(jù)，目前，在全國(guó)全款按揭客戶里，首套房按揭貸款還清的占客戶總量的12%—15%。與此同時(shí)，具有改善性需求的客戶約占全部住房要求的17%，可以說(shuō)全民換房的需求并不強(qiáng)烈。 “如果房子已經(jīng)滿足絕大部分的需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)時(shí)，短期地產(chǎn)、金融政策的變化就并非是影響房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。銀行會(huì)根據(jù)目前房地產(chǎn)的行業(yè)態(tài)勢(shì)靈活地調(diào)整政策。按7折優(yōu)惠原則上是允許的，但實(shí)際執(zhí)行起來(lái)其實(shí)很困難，平均能打8.5折就很好，因?yàn)楦鞔筱y行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法也不同，尤其是近期出現(xiàn)較大批量的棄置房以及中小開發(fā)商身上較為集中的逾期貸款問題都是令銀行較為頭疼的，所以銀行為了盤活資金，避免不良貸款，近期已逐步將貸款轉(zhuǎn)移向新興行業(yè)。總之，7折可以有，但也可以不執(zhí)行。信貸也使由市場(chǎng)決定的，而市場(chǎng)的好壞還是要看供需情況。 ”

文/馬小青