山東的房?jī)r(jià)能在全國(guó)排名第幾?與北上廣深,當(dāng)然差了一大截。但是在全國(guó)房?jī)r(jià)百強(qiáng)的排名中,山東長(zhǎng)期能有十個(gè)左右的地市上榜。并且在房?jī)r(jià)的分布范圍上,山東東部房?jī)r(jià)要明顯高于西部地區(qū),除了經(jīng)濟(jì)實(shí)力造成的差別外,膠東半島的大環(huán)境也是造成東西部房?jī)r(jià)差別的主要原因之一。

全國(guó)房?jī)r(jià)百強(qiáng) 山東上榜十席

根據(jù)最近剛剛公布的全國(guó)房?jī)r(jià)百強(qiáng)榜單,今年9月,山東共有十個(gè)地市上榜其中,青島、濟(jì)南分別位列14、18名,煙臺(tái)位列32位,東營(yíng)、日照、泰安,淄博、濟(jì)寧、威海、聊城、德州則在五十到一百名的行列。

統(tǒng)觀房?jī)r(jià)排名,位列全國(guó)百強(qiáng)的這十個(gè)地市,東部和西部的數(shù)量均等,但沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)受環(huán)境優(yōu)勢(shì)的影響,房?jī)r(jià)較內(nèi)陸地區(qū)要高,均價(jià)較內(nèi)陸高出1000元/平方米左右。“海景房吸引的不光是省外游客,對(duì)山東內(nèi)陸居民的吸引力也非常大,近年來內(nèi)陸地區(qū)霧霾嚴(yán)重,海景房的良好環(huán)境吸引了不少購房者。”多年從事海景房銷售的袁女士告訴記者,像這兩年碧桂園十里金灘、兩岸靖水灣和煙臺(tái)中海國(guó)際社區(qū)等樓盤的熱銷,不光有省外游客的貢獻(xiàn),省內(nèi)的購房者還是居多,這類購房者在某種程度上拉升了山東沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)。

但是,就各地市的經(jīng)濟(jì)總量和房?jī)r(jià)排名對(duì)比發(fā)現(xiàn),房?jī)r(jià)的高低和經(jīng)濟(jì)總量排名并不匹配。比如,經(jīng)濟(jì)總量排名第四的濰坊市,在房?jī)r(jià)的排名上排到了整個(gè)山東省的第十三位,而房?jī)r(jià)排名第四的東營(yíng),經(jīng)濟(jì)總量排名第八,房?jī)r(jià)排名第五的日照,經(jīng)濟(jì)總量則排到了全省的第十六位,“在房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)排名的對(duì)比中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象”,業(yè)內(nèi)人士劉先生分析,濰坊的房?jī)r(jià)低主要原因在于庫存量大,而日照房?jī)r(jià)排名靠前,主要與它是一個(gè)旅游城市有關(guān)。但高房?jī)r(jià)倘若與經(jīng)濟(jì)極度不匹配,將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生不良影響,導(dǎo)致人口不堪壓力逃離,拖經(jīng)濟(jì)后腿。

全省多地房?jī)r(jià)下跌 青島跌幅最大

根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)中心發(fā)布數(shù)據(jù)來看,今年以來十七地市除了濟(jì)南、濰坊、德州、棗莊、臨沂、威海的房?jī)r(jià)較為平穩(wěn),其他地市房?jī)r(jià)均下跌,其中青島房屋均價(jià)已自年初的12358元/平方米跌至9月的11631元/平方米,跌幅達(dá)到了5.8%。

對(duì)于膠東半島來說,煙臺(tái)、青島的房?jī)r(jià)均下跌,但威海的房?jī)r(jià)則較為穩(wěn)定,今年仍處于略有增長(zhǎng)的狀態(tài),由今年一月的5200元/平方米增至5497元/平方米,沿海城市日照、東營(yíng)房?jī)r(jià)均由年初的6600元/平方米左右下降至現(xiàn)在的6300元/平方米左右。

內(nèi)陸城市房?jī)r(jià)的漲跌,則主要與庫存相關(guān),今年7月,菏澤的新建住宅均價(jià)為4792元/平方米,樣本價(jià)格中位數(shù)為3800元/平方米,跌幅為3.05%,排名全國(guó)跌幅榜第二名。

對(duì)于多地房?jī)r(jià)下滑的現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,除了受全國(guó)樓市悲觀情緒的影響,與近期推出的取消限貸、限購政策沒有完全落實(shí)也有關(guān)系。消費(fèi)者仍然保持著預(yù)期市場(chǎng)下行的悲觀情緒,入市意愿不高,所以導(dǎo)致了市場(chǎng)成交沒有明顯改善。但取消限貸、限購政策仍然在一定程度上有助于樓市回穩(wěn)。

著力去庫存 開發(fā)商活動(dòng)多樣

房?jī)r(jià)的下滑,主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。今年,濰坊、聊城、棗莊、臨沂、淄博等多地地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,當(dāng)?shù)貥潜P存量大,去化周期長(zhǎng),是樓市降價(jià)主因。煙臺(tái)多家開發(fā)商坦言,煙臺(tái)樓市前三季度多數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成情況不甚理想,四季度銷售壓力較大,不少房企考慮以價(jià)換量。淄博多家房企則表示希望盡快走量,不然一些中小房企面臨資金緊張問題,都快撐不住了。而青島的樓市庫存則更大,業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)存量要超18萬套,其中三分之二位于郊區(qū),消化壓力較大,這直接導(dǎo)致了今年的金九銀十,青島樓市一片“跌”聲。截至今年9月,青島房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌5個(gè)月,均是存量作祟。

就省城樓市而言,庫存也不輕松。根據(jù)世聯(lián)怡高濟(jì)南9月份樓市數(shù)據(jù)分析,與傳統(tǒng)的9月份較高的新增供應(yīng)量相比,今年9月份新增供應(yīng)量環(huán)比、同比均大幅下跌,但是總體供應(yīng)面積卻仍然高企。其中新增供應(yīng)量4866套、55.77平方米,同比減少13.9%和13.5%,環(huán)比減少20.6%和14.4%。

另據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,今年1到9月份,濟(jì)南住宅供應(yīng)量為51239套,同比增加16.6%;今年住宅新增40405套,同比增加16.1%。但是從成交量來看,今年1到9月的成交量為34806套,同比下跌1.4%。山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理朱江說,目前濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)的住宅庫存量為350多萬平方米,消化周期大約在6個(gè)月。以價(jià)換量是目前市場(chǎng)價(jià)格方面的關(guān)鍵詞,開發(fā)企業(yè)普遍回歸理性,為保證現(xiàn)金流安全,必然放松價(jià)格。

另外,其他地市房企為了存量去化,也都加大了活動(dòng)力度。如,東營(yíng)樓市在9月先后有34個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目推出至少70項(xiàng)活動(dòng),聊城多家城區(qū)樓盤則打出“零首付,一成首付”等銷售策略吸引購房者。濟(jì)南部分地產(chǎn)商除了在推出活動(dòng)的同時(shí),還在整合媒體、社團(tuán)等多種資源,大力拓寬渠道。濰坊更是推出了一系列為期一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)惠政策,個(gè)人購買賣平米一下的首套房,按所繳納契稅額的100%給予住房補(bǔ)貼。對(duì)個(gè)人出售二手住房繳納的營(yíng)業(yè)稅地方留成部分,在同一區(qū)域內(nèi)重新購買普通商品住房或二手住房時(shí),由所在區(qū)財(cái)政部門給予等額補(bǔ)貼。

10月19日,濰坊更是簽署了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,對(duì)個(gè)人購買90平方米以下首套商品住房或二手住房的,給予實(shí)繳契稅額100%補(bǔ)貼;對(duì)個(gè)人購買90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及購買300平方米以下商業(yè)或辦公用房用于創(chuàng)業(yè)的,給予實(shí)繳契稅額50%補(bǔ)貼。

品牌房企回流 主要城市偏好濟(jì)南市場(chǎng)

今年年初,全國(guó)就流傳出品牌房企撤離三四線,回流一二線城市的傳言,但在我省的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,尚未出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。“我們今年的銷售還是不錯(cuò)的,基本沒有受到什么影響。”淄博碧桂園的工作人員告訴記者,今年碧桂園在山東各地市的銷售都挺好,并未聽說回流一二線城市的傳言。而像恒大、綠城、華潤(rùn)等房企,雖然明確表示調(diào)整策略,但因三四線城市的布局已經(jīng)完成,不會(huì)考慮從其他地市撤離。而一家全國(guó)一線房企的銷售負(fù)責(zé)人則表示,回流一二線城市主要因?yàn)橐恍┤木€城市的人口,且為人口凈流出市,樓市已經(jīng)基本飽和,而一二線城市人口吸附力強(qiáng),市場(chǎng)較為穩(wěn)定。該責(zé)任人還稱,近年來各大房企還尤為偏愛濟(jì)南市場(chǎng),主要因?yàn)闈?jì)南市場(chǎng)較為健康、穩(wěn)定,投資風(fēng)險(xiǎn)較小,回報(bào)率較高。