國際大都市匯集全球人才、創(chuàng)意和投資,在各國脫穎而出,成為世界經(jīng)濟增長熱點。這些大都市的房價也高得令人咋舌。最近一項調(diào)查顯示,多座國際大都市的房價三年來持續(xù)高位增長,領(lǐng)跑其所在國家城市房價,令普通居民不堪重負(fù)。
【房價漲不停】
英國《經(jīng)濟學(xué)家》周刊4月1日發(fā)布其最新調(diào)查結(jié)果顯示,過去3年里,倫敦、舊金山、溫哥華和斯德哥爾摩等城市的房價以年均13%的速度增長,而它們所在國家的房價年均增長水平僅為7.5%。
這項調(diào)查還在去年追蹤了26個國家的房價水平,發(fā)現(xiàn)計入通貨膨脹因素后,有20個國家房價增長,平均增長5.1%。位于這些國家的大城市的房價平均增長水平則達(dá)到8.3%。
高房價令當(dāng)?shù)鼐用裨孤曒d道。去年的另一項調(diào)查顯示,在阿姆斯特丹、柏林、倫敦、巴黎、斯德哥爾摩和蘇黎世等城市,只有不到九分之一的居民認(rèn)為找到價錢合理的居所并不難。上述城市的房價3年來維持6.5%的年均增長速度,而它們所在國家的房價平均增長水平只有3.2%。
房價持續(xù)增長,令普通居民難以負(fù)擔(dān)。倫敦一向以高房價著稱。在2002年至2012年期間,倫敦一套住房的平均售價七倍于這個城市的平均年薪,如今則已增長至12倍。
受房價拖累,較之英國其他地方,倫敦人收入增長有限。表面上看來,倫敦人應(yīng)該過得不錯。2008年金融危機以來,倫敦每戶人家稅后收入實際增長2%(已經(jīng)計入通貨膨脹因素),在英國全國屈指可數(shù)。
然而,工資漲了,房價也漲了。目前,倫敦每套住宅均價50萬英鎊(約73萬美元),接近全國平均水平的三倍。英國智庫“決心基金”分析認(rèn)為,如果計入房貸和租金上漲的影響,倫敦人的收入比金融危機前平均減少4.3%,在全國墊底。
【工資漲了,房價漲】
大都市的房價持續(xù)增長,主要由需求驅(qū)動。
不少集合衛(wèi)星城市的大城市近年來人口增長迅速,有大批90后和零零后年輕人前來安家置業(yè)。蘇黎世每5名居民中有兩人出生在瑞士以外,當(dāng)?shù)?4%的居民年齡在20歲到44歲之間。
這類新興大城市的特點是勞動力緊缺,因此收入增長較快。在舊金山和斯德哥爾摩,失業(yè)率比全國平均水平低一個百分點。
除了居住需求,房價也受可支配收入、利率水平和其他資產(chǎn)回報率影響。不少國際大都市是海外置業(yè)和資產(chǎn)保值的首選。
2000年至2006年期間,美國和英國的房價基本維持相似的上升軌跡。金融危機之后,兩者表現(xiàn)大相徑庭,美國房價逐漸回落正常,英國房價則在短暫停滯之后持續(xù)走高。
究其原因,與英國首都倫敦的吸引力不無關(guān)系。倫敦地產(chǎn)中介薩維爾斯的數(shù)據(jù)顯示,城內(nèi)近半豪宅由外國人購買。
投資大城市的房產(chǎn),往往回報不錯。摩根士丹利資本國際數(shù)據(jù)顯示,溫哥華房產(chǎn)2015年凈回報率達(dá)11%,高出加拿大整體樓市三個百分點。
高房價也與一個城市的經(jīng)濟活力相關(guān)。舊金山樓市走向與當(dāng)?shù)丶夹g(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān),自2008年以來房價與納斯達(dá)克指數(shù)變動趨于同步。自2012年觸底以來,硅谷房價已經(jīng)增長73%,而全美房價整體增長僅31%。
【房價多少算合理?】
針對市場需求推高的房價,最有效的辦法就是增大供給,修建更多的樓房。在寸土寸金的國際大都市,這談何容易。
無論在舊金山還是倫敦,上馬一個新的地產(chǎn)項目都不容易。前者在灣區(qū)有嚴(yán)格的住宅限制行政規(guī)劃,后者則要在郊區(qū)保持大量綠地。
盡管如此,舊金山最近動工的房產(chǎn)項目是9年來最多的,而倫敦也在2015年開始新建2.4萬套新住宅。
要判斷一個城市的房價是否合理并不容易。有一種計算方法把房價與可支配收入、房價與房租作比較。房價上漲后,如果與可支配收入和房租的比率接近當(dāng)?shù)刂虚L期平均水平,則無需擔(dān)心。否則,要么收入增長或提高房租,要么房價下跌。(袁原)(新華社專特稿)
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