【案情簡(jiǎn)介】

2015年1月，江西省吉安縣的王某看中了一樓盤(pán)，并簽訂了購(gòu)房協(xié)議。據(jù)悉，該樓盤(pán)5月1日開(kāi)盤(pán)，王某應(yīng)約來(lái)交房款簽合同，王某交清房款后拿到合同后很是驚訝，因?yàn)榻ㄖ娣e才35.6㎡的房子公攤為12.219㎡，公攤面積高達(dá)34.32%。因在購(gòu)房合同簽訂前未告知所購(gòu)房屋的公攤面積，于是王某當(dāng)場(chǎng)拒絕了簽訂合同，并要求經(jīng)營(yíng)者全額退還房款217,767元。遭到拒絕后，王某便向江西省吉安縣消費(fèi)者協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)吉安縣消協(xié))投訴。

【處理過(guò)程及結(jié)果】

接到投訴后，吉安縣消協(xié)立即組織調(diào)查核實(shí)。經(jīng)調(diào)查投訴情況屬實(shí)，經(jīng)消協(xié)工作人員調(diào)解，經(jīng)營(yíng)者同意退還全部房款217,767元。

【案例評(píng)析】

新修正的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新修正的《消法》）第二條規(guī)定“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。”第三條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者為消費(fèi)者提供其生產(chǎn)、銷(xiāo)售的商品或者提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本法；本法未作規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守其他有關(guān)法律、法規(guī)。”本案中，王某與開(kāi)發(fā)商之間形成的系商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，王某購(gòu)買(mǎi)商品房系因生活消費(fèi)需要而購(gòu)買(mǎi)，屬于消法保護(hù)的范疇。

根據(jù)新修正的《消法》第八條規(guī)定“消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)商品或者服務(wù)的不同情況，要求經(jīng)營(yíng)者提供商品的價(jià)格、產(chǎn)地、生產(chǎn)者、用途、性能、規(guī)格、等級(jí)、主要成份、生產(chǎn)日期、有效期限、檢驗(yàn)合格證明、使用方法說(shuō)明書(shū)、售后服務(wù)，或者服務(wù)的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況。”第二十條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳。”以及《江西省實(shí)施＜中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法＞辦法》第八條“經(jīng)營(yíng)者除應(yīng)當(dāng)履行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)外，還必須遵守下列規(guī)定：（五）消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品付款后感到不滿(mǎn)意當(dāng)場(chǎng)提出退貨的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)退還全部?jī)r(jià)款，并不得收取任何費(fèi)用；”之規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人提供有關(guān)商品房的真實(shí)信息并應(yīng)出示相關(guān)資料予以說(shuō)明，其未如實(shí)告知消費(fèi)者王先生商品房的全部真實(shí)信息，而且隱瞞的是重要信息，根據(jù)上述法律規(guī)定吉安縣消協(xié)作出如上調(diào)解方案。

本案中還涉及了格式合同的問(wèn)題，購(gòu)房協(xié)議系開(kāi)發(fā)商事先擬定好，提供給消費(fèi)者王某的，屬于典型的格式合同。格式合同也稱(chēng)格式條款，《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條對(duì)格式條款的定義及使用人的義務(wù)作了明確規(guī)定，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。”第四十條對(duì)格式條款無(wú)效的情形作出規(guī)定，尤其強(qiáng)調(diào)“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。”新修正的《消法》第二十六條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)以顯著方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價(jià)款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等與消費(fèi)者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容，并按照消費(fèi)者的要求予以說(shuō)明。經(jīng)營(yíng)者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效。”所以，從這個(gè)角度分析，開(kāi)發(fā)商未就購(gòu)房合同中的限制消費(fèi)者權(quán)利的條款予以顯著方式提請(qǐng)消費(fèi)者注意，其條款也應(yīng)是無(wú)效的。（案例提供：江西省吉安縣消費(fèi)者協(xié)會(huì)）