新華社北京2月2日電 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會2日公布個人住房貸款調整的通知，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點;對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

通知要求，央行、銀監(jiān)會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當?shù)夭煌鞘袑嶋H情況，自主確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

通知還要求，銀行業(yè)金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業(yè)性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據(jù)借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。

是否下浮5%等待政策落地

“這5個百分點是否向下浮動，具體政策如何執(zhí)行還將等待青島市相關部門的落地政策。 ”昨日，記者采訪島城多家商業(yè)銀行，多家銀行表示，島城早已取消限購所以在政策影響之內。由于此次政策中規(guī)定，首套房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，但是否下浮5個點還不確定。

“對于一些剛工作不久的年輕人來說，是個很好的消息。”島城某國有行個貸部負責人認為，降低首付比例相當于降低了市民買房的門檻，能夠有力的滿足剛需購房者的需求。不過，業(yè)內指出首付比例降低后，貸款額度也將不可避免的有所增加，相比在貸款時一些市民會選擇提高首付款比例，減輕還貸壓力。

在此之前，央行政策要求，只要貸款還清，再購房時都可以享受首套房待遇，大多數(shù)客戶都會選擇還清貸款再買新房。一位銀行個貸經(jīng)理說。 薛飛

新政解讀：

既利于惠民生也利于穩(wěn)增長

“中央經(jīng)濟工作會議確定的今年經(jīng)濟工作的五大任務之一就是房地產(chǎn)去庫存。此時下調非限購城市房貸首付比例，不僅及時而且必要，對惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。 ”中國民生銀行首席研究員溫彬說。

此前，央行、銀監(jiān)會2015年兩次下調了房貸最低首付比例。業(yè)內人士指出，之前較高的首付比例主要是適應那時控制房價過快上漲的需要。隨著房地產(chǎn)市場進入調整期，區(qū)域分化有所加劇，一些政策已不適應形勢發(fā)展需要，及時調整是必然的。

溫彬分析指出，自去年以來，政府先后出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，房地產(chǎn)交易趨于活躍，但三、四線城市房價繼續(xù)低迷，去庫存壓力依然較大。而隨著居民收入水平的提高和城市化進程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛。針對非“限購”城市降低住房貸款首付比例，既有利于改善居民住房條件，也有利于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“通過降低首付比例，可以促使?jié)撛谛枨筠D化為現(xiàn)實需求，房地產(chǎn)對經(jīng)濟上下游的拉動作用還是比較大的。而且房貸一直都是資產(chǎn)質量較好的信貸業(yè)務，銀行也比較有積極性。 ”中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為。

目前我國處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，新增城鎮(zhèn)人口將會帶來大量住房需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的購房潛在需求較大。在非限購城市特別是三四線城市進一步降低房貸首付比例，有利于加速農(nóng)民工市民化，既有利于惠及民生，也有利于穩(wěn)增長大局。

值得注意的是，通知提出，按照“分類指導，因地施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制結合當?shù)夭煌鞘袑嶋H情況，自主確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。

中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大分化，巨大的差異導致不同省市面臨的具體情況不同。房地產(chǎn)政策長效機制需要從各地實際出發(fā)，因地制宜制定住房信貸政策。讓非限購城市可根據(jù)自身情況向下浮動，給各地留下了政策空間。

專家分析：

大大降低百姓購房成本

專家認為，“去庫存”作為今年樓市首要任務，非“限購”城市購買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當?shù)乩习傩盏馁彿砍杀荆珖鴺鞘?ldquo;去庫存”迎來實質性利好。

剛過去的2015年，全國樓市冷熱不均、分化嚴重。一線城市和部分熱點二線城市的樓市成交活躍，價格漲幅明顯，其余二線城市保持平穩(wěn)。而大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，樓市成交疲軟，但出現(xiàn)了復蘇勢頭。

“對首套房尤其普通住房首套房的房貸首付比下調是應該的，是保護合理住房需求的要求。 ”上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所所長陳杰教授認為，當前經(jīng)濟增長下行壓力大，企業(yè)貸款難發(fā)，而房貸是銀行和購房者雙方都有此類需求，首付兩成對銀行而言風險防范余地足夠，甚至還有下調空間。

易居研究院副院長楊紅旭表示，非“限購”城市商業(yè)貸款購房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時雨”。因此，這一政策將刺激普通住宅消費需求。

從2015年部分城市成交情況來看，西安、成都、重慶、長沙、沈陽等二線城市2015年住宅銷售套總價均值在60萬元-70萬元之間，此次首付比例調整后，這些城市僅需不足15萬元即可繳納首付款購房，而對大部分三四線城市來說，首付費用甚至更低，基本在普通居民的購買力范圍之內。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，目前庫存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來拉動消費并不現(xiàn)實，此次政策的更大效果在于進一步為當?shù)貪撛诘耐鈦磙r(nóng)民工、大學生等新市民階層提供樓市消費的可能，更好地實現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。

而廈門、杭州、南京、蘇州及天津等熱點二線城市2015年住宅成交套總價均值都在130萬元以上，據(jù)此金額來算，其首付金額下降最多，其中廈門首套房首付下降12萬元，杭州、南京、寧波等城市首套房首付也下調近10萬元。

據(jù)陳晟分析，此輪信貸政策調整后，或將更大幅度降低熱點二線城市的首付金額，特別是其二套房購置的首付壓力，鼓勵更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動當?shù)刂懈叨烁纳剖袌龅某掷m(xù)釋放。

易居研究院副院長楊紅旭表示，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺，進一步促進樓市復蘇。 2016年，全國樓市將繼續(xù)回暖。

政策影響：

降“門檻”主要影響二線城市

新華社北京2月2日電 房貸首付款比例的再次下調，勢必會加速一部分剛需群體入市。但分析人士指出，首付款比例降低了買房的“門檻”，但購房者貸款的還款壓力并未減輕。而三四線城市由于銀行房貸謹慎等因素，預計下浮可能性較小，政策將主要影響二線城市。

專家指出，無論是商貸還是公積金貸款，首付款比例兩年間的持續(xù)下調，意在降低購房“門檻”，刺激房地產(chǎn)市場持續(xù)復蘇。此次首付款比例下調的范圍依然限定在非限購城市，這意味著執(zhí)行限購的城市北上廣深等一線城市不受該政策的影響。

“由于目前全國市場分化明顯，預計各地對這一政策的執(zhí)行力度將不相同。 ”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，預計積極響應的主要是二線城市。三四線城市的銀行放貸謹慎，執(zhí)行的可能性并不大。

“2015年第四季度以來，中國住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現(xiàn)上漲走勢，樓市出現(xiàn)了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。 ”張大偉說。

“新政策實際影響有待市場觀察，由于僅降低首付款比例，對于購房者的還款壓力并未減輕。 ”張大偉說，一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但對心理預期影響較大。二線城市將是新政策主要影響區(qū)域。預計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。 2014年9月以來房貸首付比例四次變動

●2014年9月出臺“9·30新政策”，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

●2015年3月出臺“3·30新政策”，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付比例調整為不低于40%。

●2015年8月，三部委聯(lián)合發(fā)文，再次降低公積金貸款門檻：對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

●2015年9月，央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。