近年來，深圳的某些樓盤為了促進房屋銷售打出“購房三年原價回購”的口號，吸引了大批想置業(yè)的市民。精明的開發(fā)商之所以會提出這樣的口號，是因為看好深圳樓市的走向。那么，究竟什么是“房屋回購”，“房屋回購”需要哪些條件，如何才能在利益受到損害時真正實現(xiàn)“房屋回購”呢?懂先生為你一一解密。

房屋回購的背景及現(xiàn)狀

房屋回購在房屋合同中較為常見，雖然這種行為目前沒有法律上的明確依據(jù)，但隨著我國的住房改革走向貨幣化和市場化，房地產(chǎn)的發(fā)展也是一片欣欣向榮。與之相伴的是一系列法律問題也深深困擾著相關(guān)從業(yè)人員。

房屋回購是房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的新事物，在我國，法律對“房產(chǎn)回購”并未作相應(yīng)的規(guī)定，但在實踐中卻出現(xiàn)了房產(chǎn)回購的現(xiàn)象。受我國社會現(xiàn)狀和傳統(tǒng)文化的影響，房地產(chǎn)買賣向來受到民眾的高度重視，所以在現(xiàn)實實踐當(dāng)中，有關(guān)于房屋回購的法律爭議也常常見諸報端。

1、開發(fā)商同回購房人簽訂，回購條件如開發(fā)商對購房人承諾：購房人購買商品房的，在經(jīng)過多少年以后，由開發(fā)商按一定的投資回報率予以回購;

2、開發(fā)商同貸款人簽訂，回購條件如開發(fā)商對貸款人承諾：當(dāng)購房人連續(xù)幾個月不能還款，貸款人變賣抵押房屋時，由開發(fā)商予以回購;

3、開發(fā)商同購房人、貸款人三方一起簽訂，回購條件如合同約定：當(dāng)購房人連續(xù)幾個月不能還款，貸款人要求開發(fā)商對該商品房予以回購，開發(fā)商則按照合同約定予以回購，這種在實踐中比較多見。

房屋回購的分類及相關(guān)概念

在現(xiàn)實中房屋回購主要分為由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人或者政府相關(guān)部門與房屋所有權(quán)人進行的房屋回購。兩類回購在現(xiàn)實當(dāng)中在主體和構(gòu)成條件、特點等方面都有著本質(zhì)的區(qū)別。

房產(chǎn)開發(fā)商與購房者所進行的回購

所謂商品房回購，是指開發(fā)商將自己出售給購房人的商品房(包括期房和現(xiàn)房)予以購回的行為。它在實質(zhì)上是一種是一種新型的買賣關(guān)系，是對開發(fā)商已售出的商品房通過再交易行為而使之重新回歸開發(fā)商。

業(yè)主是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的合同，并在合同中約定當(dāng)房屋回購的條件具備時開發(fā)商將房屋回購，實踐中業(yè)主與開發(fā)商主要是基于購房人為了預(yù)防在無力償還房屋貸款的情況下與開發(fā)商簽訂的回購協(xié)議，以此來堅定購房人購房信心。

在這里，開發(fā)商由原來的賣方變?yōu)橘I方，購房人由原來的買方變?yōu)橘u方，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過回購合同重新確定。在現(xiàn)實當(dāng)中，商品房回購的回購合同，在商品房回購主體和回購條件方面，具體可分為三類。

政府部門與房屋所有權(quán)人所進行的回購

所謂政府為主體進行的回購，是指在遭遇到重大自然或人為災(zāi)害或者因政府行政行為所導(dǎo)致的房屋所有權(quán)人權(quán)益受損的情況下，相關(guān)政府部門通過行政行為予以購回的行為。它在實質(zhì)上是一種政府主導(dǎo)的社會保障行為，是對開發(fā)商已售出的商品房通過政府的再交易行為而使之回歸到政府。

在社會保障方面 政府進行房屋回購的相關(guān)實踐

在遇到相關(guān)社會民生問題時，政府也會通過相應(yīng)的行政行為進行房屋回購。這類房屋回購與自然災(zāi)害或者人為事故所引發(fā)的房屋回購，在具體實踐中又有著諸多的不同。這類房屋回購更多地考慮到回購參考房屋修建的時間和戶型、房屋回購的目的、回購的優(yōu)先性等。

在重大自然或人為災(zāi)害當(dāng)中，同樣可能出現(xiàn)不同形式的政府房屋回購。

在重大的自然災(zāi)害當(dāng)中，政府通常是通過社會保障的方式，進行災(zāi)后重建工作，如汶川地震，政府所進行的災(zāi)后重建措施。而在人為所造成的重大安全事故當(dāng)中所涉及的房屋回購問題，政府部門的工作主要還是安置受難群眾和調(diào)查事故原因，只有確定了事故的責(zé)任主體，才會開始談回購問題。

相關(guān)專家表示，重大人為災(zāi)害引發(fā)的房屋回購需要經(jīng)過科學(xué)的分析，評估受損的房屋是否還能居住，最后才會決定經(jīng)過修繕后住，還是直接政府回購。

而責(zé)任的認(rèn)定，則是人為災(zāi)害中政府是否進行房屋回購的最重要因素。如果事故責(zé)任主體不是政府一方，而是具體的企事業(yè)單位甚至個人，這其中就會隱含著更多的法律爭議。

在很多時候，購房合同都是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的合同，如果有在合同中約定回購房屋的條件中有重大安全事故構(gòu)成回購房屋的條件，依據(jù)合同相對性原理，讓政府來承擔(dān)這個責(zé)任是不適當(dāng)?shù)摹５窃谙嚓P(guān)的事故中，雖然開發(fā)商并不負(fù)有賠償責(zé)任，但居民是有權(quán)向?qū)е率鹿拾l(fā)生的單位主張賠償?shù)摹＿@些單位具體包括對事故發(fā)生地負(fù)有安全責(zé)任、事故發(fā)生后處理不當(dāng)?shù)膯挝坏取?/p>

業(yè)主如何尋求房屋回購

在自然災(zāi)害或是人為災(zāi)害中，受損業(yè)主的索賠也應(yīng)該遵循一定的合法途徑。受損業(yè)主個人應(yīng)先將先情況上報到相應(yīng)的街道、居委會、建委等相關(guān)部門，相關(guān)部門組織專業(yè)機構(gòu)進行評估，最后根據(jù)小區(qū)整體價值、小區(qū)所在位置、房屋受損程度等情況判定賠償方式。

受損業(yè)主在維護自己合法權(quán)益時，應(yīng)該注意做好證據(jù)的保留，為以后的索賠做好準(zhǔn)備。

其中比較典型的案例有北京市政府對于經(jīng)濟適用房進行的房屋回購。

1998年，北京的經(jīng)濟適用房開始建設(shè)，包括回龍觀、天通苑等大型經(jīng)適房社區(qū)基本都是在2008年4月11日之前進行銷售的。北京市住建委表示，對于2008年4月11日之前的老經(jīng)適房無須再先獲得政府放棄回購的許可就能直接出售，同時，將之前和之后購買的經(jīng)適房劃分為老經(jīng)適房和新經(jīng)適房，實行“老房老辦法、新房新辦法”。這就是說，北京政府對2008年4月11日之前簽訂購房合同的“老”經(jīng)適房放棄回購，但保留對于2008年4月11日之后簽訂購房合同的“新”經(jīng)適房的回購權(quán)利。

按照該項政策，無論是新房或老房，未滿5年不得上市，確需上市的由區(qū)縣住保部門通過搖號等方式，確定符合條件的購房人按原價購買，或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購。

這個案例顯示，在遇到相關(guān)社會民生問題時，政府通過相應(yīng)的行政行為進行房屋回購。

深圳晚報見習(xí)記者 王濤