原標(biāo)題：提前還貸別著急 存量房貸降息獲支持

從去年下半年開始，“提前還貸”話題一直備受關(guān)注。近日，中國人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人就提前還貸現(xiàn)象作出回應(yīng)，表示支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。這是監(jiān)管部門首次對存量房貸利率的調(diào)整表態(tài)。

存量房貸調(diào)整被支持

去年以來，新發(fā)放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點卻一成不變，不少“高位站崗”的存量房貸客戶呼吁降一降自己的利率，由此還引發(fā)了對提前還貸的探討。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾，在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上表示，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍處在相對較高的水平，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加，這與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2022年第四季度起，各地方政府可雙向動態(tài)靈活調(diào)整首套房貸利率。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2023年以來全國已有超過40個城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。

據(jù)了解，隨著6月份5年期以上LPR的調(diào)整，青島目前新發(fā)放住房按揭利率已降至首套4%，二套4.8%。值得關(guān)注的是，所謂的房貸利率“4”時代，目前還是針對新購房者。

選擇浮動利率后，LPR下行代表購房者的月供額度可能降低，購房成本也將隨之下降，新購房用戶和存量房貸用戶均會如此。差別在于加點的不同，目前新購房用戶可執(zhí)行房貸利率是5年期以上LPR減20個基點，而部分存量房貸用戶則需要在5年期LPR的基礎(chǔ)上再加基點，導(dǎo)致利率仍較高。

“如果我現(xiàn)在買房，房貸利率就能少1.6個百分點，110萬元的貸款每月月供能少1000多元。”2019年在李滄區(qū)貸款買房的劉女士，目前月供7000多元。她表示，最近兩年隨著LPR走低和房貸政策的放寬，房貸利率越來越低，選擇浮動利率的存量房貸雖然會跟隨LPR調(diào)整，但銀行約定的加點沒有改變。兩相對比差異明顯。

“一刀切”可能性較小

記者從青島多家銀行了解到，目前，各家銀行還沒有接到相關(guān)部門的正式通知，有關(guān)存量房貸的政策目前并沒有變化，客戶還需要耐心等待。不過，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“一刀切”地強制要求商業(yè)銀行下調(diào)存量貸款利率的可能性不太大，具體實施方案還需等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細則出臺，預(yù)計不同地區(qū)和不同銀行之間的差異會比較大。

“央行只是說支持協(xié)商，并沒有硬性規(guī)定。很多客戶都非常關(guān)注這一問題，上周五就有客戶咨詢，我們也將相關(guān)信息反饋至總行，但尚沒有相關(guān)文件下發(fā)，建議關(guān)注官方發(fā)布的信息。”一位銀行工作人員表示。

“這對我們正在還房貸的購房者而言是個好消息。雖然目前尚沒有出臺具體的辦法，但畢竟是監(jiān)管部門首次表態(tài)，讓存量房貸降息有了希望。”市民趙先生說，他于2020年購入了房產(chǎn)，由于是第二套房，房貸利率近5.7%，盡管LPR多次下調(diào)，但加點不變，目前房貸利率依舊高達5.33%。

青島市一家商業(yè)銀行個貸經(jīng)理表示：“只是有這個說法，沒有形成文件，我們也沒有接到相關(guān)通知，如果總行有類似新政，我們會及時跟進執(zhí)行。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果央行提到“自主協(xié)商變更合同約定”，意味著允許存量房貸利率的加點，通過銀行與借款人協(xié)商調(diào)整；“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”，意味著允許按照較低的新發(fā)放房貸利率，置換利率較高的存量按揭貸款。以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)，但具體方案仍有不確定性，包括自主協(xié)商的時間、存量按揭調(diào)整幅度、是否允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”等。

降息還可選“商轉(zhuǎn)公”

除此次受到支持和鼓勵的“自主協(xié)商變更合同約定”“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”方式外，符合“商轉(zhuǎn)公”條件的市民辦理“商轉(zhuǎn)公”是降低存量房貸利息支出的另一種模式。

據(jù)了解，自去年12月市住房公積金管理中心啟動“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)以來，目前，我市“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)合作銀行已經(jīng)擴展至9家，分別為工商銀行、中國銀行、交通銀行、光大銀行、青島農(nóng)商銀行（市南支行）、建設(shè)銀行、青島銀行、招行銀行和農(nóng)業(yè)銀行。

“商轉(zhuǎn)公”如何辦理?市住房公積金中心介紹，符合條件的職工需要向原商業(yè)貸款銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款需求，征得原商業(yè)貸款銀行同意后，由原商業(yè)貸款銀行出具《銀行意見書》。在取得《銀行意見書》之后，職工向市住房公積金管理中心申請商轉(zhuǎn)公貸款，并提供原商業(yè)貸款所購住房不動產(chǎn)權(quán)證、個人信用征信報告、個人商業(yè)貸款信息查詢授權(quán)書、本人及配偶的還款能力等必要的借款申請資料。

本報樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，目前青島樓市呈現(xiàn)三大特點：一是分化，市場分化、樓盤分化、地塊同樣也分化；二是豪宅化或者改善化產(chǎn)品更具市場效益；三是各個區(qū)域的核心板塊，將更具有價值。存量房貸利率下調(diào)將降低購房者的還款壓力，提高購房的實際購買力。這有望刺激潛在購房者的積極性，增加購房需求，尤其是改善需求。而購房需求的增加和房屋銷售的提振，將刺激房地產(chǎn)開發(fā)商的投資信心，進一步推動新房供應(yīng)和土地交易活動的增加。這有助于行業(yè)的良性循環(huán)，推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。

呂 蕾