原標題：房企下沉搶食“強三線”城市 煙臺等地抑房價調控加碼

在濟南、青島這樣的二線城市限購政策不斷加碼的背景之下，濟、青周邊的一些“強三線”城市房價開始齊聲喊漲。山東多地已上調了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調整了首付比例，8月份德州、濟寧、煙臺也相繼做出調整。

不少三線城市“開盤即售罄”

樓市的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”來了。在省城濟南，今年七八月份以來，新入市的樓盤開始逐漸增多，但是，濟南市場仍然呈現(xiàn)出“開盤即售罄”的景象，不少置業(yè)顧問都表示房源并不充足。

山東一些三線城市，房價也在穩(wěn)步上漲。德州城區(qū)魯班御景國際三期自今年五月份開盤至今，均價從6200元/平方左右，一路漲到現(xiàn)在的7800元/平米左右，而這只是德州樓市房價看漲的一個典型案例。濱州的房產(chǎn)市場也有些供不應求。山東華住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的范經(jīng)理說，進入“金九銀十”階段，雖然濱州的房企沒有擴大宣傳，但相對來說9月份的房產(chǎn)銷售還不錯，因為濱州的房產(chǎn)市場從五月份開始一直都是“開一棟清一棟”。濟寧樓市房價也穩(wěn)步上漲，九月份有不少項目都會有新房源開盤或加推。今年煙臺許多樓盤的價格漲了不少，與去年相比每平方米大約漲了一兩千元，

談及三、四線城市房價上漲的原因,中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會會長朱曙東指出,首先是一線城市本身的市場外溢,由于一二線城市限購了,資金流到了臨近的三四線城市,國內慢慢出現(xiàn)了強三線 城市,比如青島和濟南周邊的城市。同時，在2015年一二線城市價格上漲變暖的同期,三四線城市受到市場信號的傳導,自身市場也在預熱,內力和外力雙重作用疊加下導致房價上漲。

“不過，大部分三四線城市依舊處于去庫存的壓力中,尤其是縣域城市,以及經(jīng)濟不發(fā)達、沒有突出產(chǎn)業(yè)特征的、人口外溢的城市,它們去庫存的壓力特別大。”朱曙東告訴記者,強三線城市特別是高鐵沿線城市和熱點城市周邊的三線城市,預計房產(chǎn)市場整體趨于穩(wěn)定, 當然局部地區(qū)和項目的價格可能小幅上揚,尤其是春節(jié)之前。“預測明年整個房產(chǎn)市場比較平穩(wěn) ,平穩(wěn)中發(fā)展,即便有些波動也是穩(wěn)中波動,不會出現(xiàn)大起大落。”

下沉搶市場 一年看了五六十塊地

在這些“強三線”城市中，不光房價開始逐步上漲，開發(fā)商對于當?shù)氐耐恋匦枨笠苍谥鸩皆黾印?/p>

李明(化名)是天津一家全國性的房地產(chǎn)開發(fā)商部門負責人，最近幾年他們公司一直在山東布局。近兩年他們還在濟南市區(qū)周邊的齊河剛剛拿了一塊地。但是，最近他們看地的步伐卻特別快，幾乎每個月都要往濟南周邊的三四線城市和下面的縣級市跑。“主要就是為了看地，現(xiàn)在一二線城市的地不好拿，大家都往三四線城市跑。”

記者了解到，不少大的房企都跟李明所在的這家房產(chǎn)開發(fā)商一樣，開始把目光投向三、四線城市。記者了解到，一家外地的房地產(chǎn)商這幾年打算進軍山東市場，從去年下半年開始到現(xiàn)在，近一年的時間，在山東除濟南和青島之外的地市幾乎都走遍了。據(jù)粗略估算，這家公司在山東總共考察了近五、六十塊地，相當于一周看一塊。

合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明認為，目前大小開發(fā)商下沉三、四線城市的步伐之快前所未有。來自易居中國克而瑞信息數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，三、四線城市成交建面較2016年下半年是唯一成交量環(huán)比上漲的能級，漲幅達到29%。二線城市仍然是土地市場成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占總成交的65%。

記者從濟南市國土資源局征地信息公開查詢系統(tǒng)獲悉，截止9月15日記者查詢時，今年濟南市共征地是198塊，而對比2016年全年共征地是449塊，2015年全年共征地是584塊，征地呈明顯下降的趨勢。即便是后3個月，濟南市征地數(shù)量翻番，也很難達到去年的水平。

而從2015年起，濟南周邊平陰、濟陽、商河、章丘的征地數(shù)量一直很高，2015年和2016年這些地區(qū)征地數(shù)量之和占濟南市總征地數(shù)量比例都為53%。不過，2017年截至目前的數(shù)據(jù)顯示，這幾個地區(qū)的征地數(shù)量之和僅占全市總征地數(shù)量的39%。在前兩年的快速征地后，濟南周邊縣級市的征地速度有減緩的趨勢。

為控制房價過快上漲，煙臺等三線城市也搞起了限貸

“前年是去庫存，去年是調控，今年就是穩(wěn)增長。”煙臺市住建局工作人員這樣形容近三年煙臺樓市情況。在樓市“金九銀十”到來之前，8月15日，煙臺出臺《關于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》(簡稱房地產(chǎn)“十二條”)，抑制房價過快上漲，促進煙臺房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為三線城市的煙臺，樓市火起來了，住建部門出臺了房地產(chǎn)“十二條”，包括實施分城施策的土地調控、實施預售審批限價政策、嚴格網(wǎng)簽合同備案撤銷管理、嚴格規(guī)范市場銷售(明碼標價)、調整住房公積金貸款政策、強化二手房交易監(jiān)管、探索建立“租購同權”制度等。其中，公積金貸款方面，取消了144平米劃分，首套房首付一律改成30%，二套房40%。租購同權方面，借鑒租購同權試點城市的先進經(jīng)驗，積極開展租房與購房平等享受政府公共服務方面的政策研究，適時推出符合煙臺實際的“租購同權”制度。

“十二條”規(guī)范措施“刀刀見肉”：對于庫存量較大、去化周期超過24個月的縣市區(qū)，停止房地產(chǎn)供地;開發(fā)企業(yè)要在10日內公開全部房源并明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置;轄區(qū)房地產(chǎn)市場異常波動、造成不良影響的，要對當?shù)卣M行問責……煙臺市住建局工作人員稱，房地產(chǎn)“十二條”出臺一個月，從近兩個月新建商品房成交量上看，效果還是很明顯，新建商品房成交量約有30%的下降，“我們的目標是控制房價過快上漲，出臺意見讓樓市以及房價，平穩(wěn)健康的發(fā)展。”

濱州住房公積金重點支持自住性購房，集中向首套房傾斜，于2017年7月11日起調整了首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低于30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低于40%。

德州市也對住房公積金使用政策進行了調整，自8月20日起執(zhí)行，除了提高公積金貸款首付比例、控制公積金貸款使用次數(shù)，還縮小了公積金提取范圍。

濟寧也做出了類似的調整，新住房公積金使用政策已于8月15日起實施。

(綜合齊魯晚報等報道)