“萊蕪路學(xué)區(qū)房，73平方米，總價(jià)256萬(wàn)元，7月份可辦手續(xù)。”近期，隨著小學(xué)招生報(bào)名塵埃落定，學(xué)區(qū)房卻再度火熱起來(lái)。不過(guò)和三四月份買(mǎi)方主動(dòng)不同，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房賣(mài)方很積極，其中不少賣(mài)方還是前不久的買(mǎi)方。其實(shí)，這并不奇怪，很多學(xué)區(qū)房就是買(mǎi)進(jìn)上戶(hù)口，待孩子一上學(xué)就賣(mài)出，如此“擊鼓傳花”，無(wú)形中也加劇了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的“水漲船高”。

賣(mài)學(xué)區(qū)房不能虧本

“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已經(jīng)這么高了，現(xiàn)在出手買(mǎi)值不值得?”市民孫女士的女兒明年就要上小學(xué)，如今她正在猶豫是否要購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，“學(xué)區(qū)房會(huì)不會(huì)有跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)?”

雖然曾經(jīng)和孫女士有同樣的疑慮，但是劉女士卻早在一年前購(gòu)買(mǎi)了一套江蘇路小學(xué)的學(xué)區(qū)房。“房東買(mǎi)了不到半年就轉(zhuǎn)手，他就是為了孩子上學(xué)。”劉女士說(shuō)，“買(mǎi)房我交了不少稅，加上中介費(fèi)一共四萬(wàn)多元。”目前劉女士的孩子已經(jīng)開(kāi)始報(bào)名入學(xué)，她正在考慮轉(zhuǎn)手的問(wèn)題。劉女士說(shuō)：“就算不加價(jià)，這四萬(wàn)元也要加在房?jī)r(jià)里，買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房總不能虧本吧。”這樣算下來(lái)，兩年內(nèi)劉女士的學(xué)區(qū)房每年都增長(zhǎng)了四萬(wàn)元。

目前，學(xué)區(qū)房主要是為了孩子落戶(hù)入學(xué)，產(chǎn)權(quán)并不是最關(guān)注的部分，所以很多人住一段時(shí)間就會(huì)轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)手率非常高。“面積小的房子根本沒(méi)法住，有的只是買(mǎi)房落個(gè)戶(hù)，入學(xué)后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。”齊東路一家中介工作人員表示，“就算可以居住的大房子，大多也會(huì)在孩子上初中后就賣(mài)了。”高轉(zhuǎn)手率也支撐了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的水漲船高。“學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手，會(huì)有稅費(fèi)和中介費(fèi)，別說(shuō)跌價(jià)，每年5%的漲幅是底線。”上述中介人士介紹。不僅如此，從江蘇路小學(xué)等幾個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)二手房掛牌價(jià)來(lái)看，單價(jià)較高的往往是房齡較短的房子，一是可以使用貸款，二是居住舒適度較高。

一房?jī)捎?物超所值

一部電視劇《虎媽貓爸》曾經(jīng)引發(fā)不少家長(zhǎng)的共鳴。“我很贊成虎媽的態(tài)度，將來(lái)我們沒(méi)有多余的能力幫孩子，只能期望孩子上個(gè)好學(xué)校，有個(gè)好起點(diǎn)。”如今“二孩”政策的放開(kāi)，讓侯先生的思想發(fā)生了變化。“以前是一個(gè)孩子上學(xué)，感覺(jué)不在意，但是今年‘老二’要出生，兩個(gè)孩子差三歲，一套學(xué)區(qū)房能‘兩用’，感覺(jué)很劃算。”記者了解到，“二孩”政策放開(kāi)后，不少家長(zhǎng)為兩個(gè)孩子購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房的意愿大大增強(qiáng)。

“學(xué)區(qū)房一年四季都有來(lái)買(mǎi)的，房源很緊俏。”紀(jì)女士在安徽路附近開(kāi)了一家房產(chǎn)中介，近七八年時(shí)間她見(jiàn)證了周邊學(xué)區(qū)房從單價(jià)一萬(wàn)元向三萬(wàn)元快速躍進(jìn)。她有個(gè)小本子，上面密密麻麻記錄了各種房源信息，紀(jì)女士告訴記者，在經(jīng)歷了一段快速上漲期后，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直穩(wěn)定上漲。“一些想要二孩的家長(zhǎng)，本來(lái)也要換房子，現(xiàn)在都瞅準(zhǔn)了學(xué)區(qū)房。”紀(jì)女士說(shuō)：“周?chē)灰鰜?lái)300萬(wàn)元左右能住的學(xué)區(qū)房，基本都有三四個(gè)客戶(hù)來(lái)爭(zhēng)。”

其實(shí)，房源的緊俏反而擴(kuò)大了學(xué)區(qū)房的范圍。“幾年前江蘇路、大學(xué)路和嘉峪關(guān)路等周邊學(xué)區(qū)房受關(guān)注，現(xiàn)在不僅文登路、太平路、德縣路、萊蕪路周邊的學(xué)區(qū)房熱度一直很高，連湛山附近、南京路、燕兒島路、澳門(mén)路附近都是學(xué)區(qū)房的熱土。”樓市觀察人士表示，隨著學(xué)區(qū)房需求的增加，不僅是傳統(tǒng)的市南西部，市南東部、市北臺(tái)東、嶗山海爾路附近等區(qū)域的學(xué)區(qū)房都成為二手房成交的主力。

學(xué)區(qū)房越小單價(jià)越高

由于目前義務(wù)教育階段的 “就近入學(xué)”原則，家長(zhǎng)購(gòu)得學(xué)區(qū)房成功落戶(hù)之后就可以讓孩子就近就讀名校。不過(guò)，在學(xué)區(qū)房交易中，大家關(guān)注的還是入學(xué)權(quán)，所以面積小的學(xué)區(qū)房最吃香，可謂“花小錢(qián)辦大事”。記者了解到，這樣的小房子大部分都只能落戶(hù)，雖然配備了簡(jiǎn)單的生活起居用品，但也不能長(zhǎng)住。

“因?yàn)槊娣e小，總價(jià)相對(duì)較低。”紀(jì)女士說(shuō)，不過(guò)近幾年面積小的學(xué)區(qū)房單價(jià)卻是蹭蹭上漲，十幾平方米和二十多平方米可以賣(mài)到50萬(wàn)元，甚至60萬(wàn)元。記者查看了中介提供的幾套學(xué)區(qū)房房源，發(fā)現(xiàn)這些房子單價(jià)已經(jīng)非常高，以大學(xué)路周邊的學(xué)區(qū)房為例，純?yōu)槁鋺?hù)的10至20平方米小戶(hù)型基本賣(mài)到60萬(wàn)元至75萬(wàn)元之間，相比起來(lái)，其他的在售學(xué)區(qū)房均價(jià)在2.6萬(wàn)元至3萬(wàn)元/平方米之間。“就拿大學(xué)路附近20平方米以?xún)?nèi)的小戶(hù)型來(lái)說(shuō)，2008年我就在這附近賣(mài)房，此類(lèi)純落戶(hù)學(xué)區(qū)房總價(jià)在40萬(wàn)元以?xún)?nèi)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)覺(jué)得天價(jià)，大致在2013年前后，這樣的房子就能賣(mài)60—70萬(wàn)元，已經(jīng)漲了快一倍。到了今年，這樣的房子已經(jīng)超過(guò)75萬(wàn)元。”大學(xué)路附近一家房屋中介工作人員介紹。

部分老房貸款有望松綁

江蘇路、大學(xué)路、太平路周邊沒(méi)有新盤(pán)，大多都是上世紀(jì)80年代的老房子，最新的也是20世紀(jì)90年代的，基本房齡都在20年以上，老的甚至已經(jīng)有七八十年的歷史。記者了解到，這一片的房源都很老，不能貸款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流，即使貸款限制也很多。”有中介表示。

記者最近從島城銀行房貸市場(chǎng)了解到，雖然房貸期限最長(zhǎng)30年的紅線并沒(méi)有調(diào)整，但是部分銀行也已放寬了二手房貸款年限，有的銀行 “貸款年限+房齡”最長(zhǎng)可到55年。“貸款期限加房齡，我們行最長(zhǎng)可到50年。”記者以普通購(gòu)房者身份咨詢(xún)島城部分銀行房貸人員，工行一名個(gè)貸經(jīng)理介紹說(shuō)，假設(shè)一套房子房齡已20年，不考慮貸款人年齡等條件，這套房子最長(zhǎng)可貸款30年。“房貸期限最長(zhǎng)30年，這個(gè)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的紅線并沒(méi)有調(diào)整。”河北銀行青島分行一名個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，“二手房 ‘貸款期限+房齡’最長(zhǎng)可到55年。”不過(guò)島城中行、建行、農(nóng)行、交行等主要銀行貸款仍執(zhí)行 “貸款期限+房齡不超過(guò)40年”的規(guī)定。

“樓齡長(zhǎng)、貸款期限相對(duì)較短，對(duì)很多二手房買(mǎi)家、特別是有意購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是一大利好。”有業(yè)內(nèi)人士表示，舉例來(lái)說(shuō)，如果房子已有30年樓齡，以前最多只能貸到10年，現(xiàn)在可以貸到20年甚至更長(zhǎng)，這在一定程度上會(huì)帶動(dòng)老房的交易量。

學(xué)區(qū)房投資還需謹(jǐn)慎

“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，有些人就想投資，但是這個(gè)得考慮清楚。”有業(yè)內(nèi)人士提醒，“不建議純投資，因?yàn)橛姓唢L(fēng)險(xiǎn)，有砸在手里的可能，這個(gè)真得看眼光。”不過(guò)，即使為了孩子上學(xué)，有些家長(zhǎng)會(huì)早早出手。“在青島劃片入學(xué)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了很多年，雖然學(xué)區(qū)房不會(huì)大漲，但是價(jià)格攀升也是一種趨勢(shì)。”該業(yè)內(nèi)人士分析，從孩子出生到上學(xué)，學(xué)區(qū)房的變數(shù)較大，一般在孩子4到5歲時(shí)考慮比較合適，就近入學(xué)政策在短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房影響不大。

此外，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，學(xué)區(qū)房作為樓市的一項(xiàng)特殊的“功能性產(chǎn)品”，短時(shí)間內(nèi)身價(jià)或?qū)⒗^續(xù)走高。不過(guò)，隨著不少名校在新區(qū)建設(shè)分校，未來(lái)青島優(yōu)質(zhì)教育資源的分布會(huì)愈發(fā)合理，屆時(shí)，讓適齡子女就讀好學(xué)校可能不再局限于市南老城區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)或?qū)⒅饾u趨于平穩(wěn)。

值得注意的是，二手房買(mǎi)賣(mài)中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與戶(hù)口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，而后再行辦理戶(hù)口遷移手續(xù)，賣(mài)家將原有戶(hù)口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買(mǎi)家才能將家庭成員的戶(hù)口遷入。雙方應(yīng)書(shū)面約好戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口延遲遷出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。